2019-10-01
經濟日報
近日，政府重推高銀金融今年6月撻訂的啟德第4C區4號商業地王，最終宣布流標，這是繼今年1月推出的啟德第4C區1號商業地皮流標後，第二幅在啟德跑道區流標的商業地皮。這表示政府和發展商之間對於市況和前景的了解有明顯差距，而流標對於政府賣地影響深遠，甚至影響於11月截標的西九龍商業地王。不過，筆者認為西九龍商業地王的位置、交通及基建都大有優勢，是核心區內難得的優質地皮，對於考慮作長線投資的發展商而言可算是穩勝。
由尖沙咀、尖東、西九龍組成的新尖沙咀綜合發展區，提供約950萬平方呎寫字樓淨面積，為本港其中一個主要寫字樓子市場。尖沙咀享有鄰近核心商業區之地理優勢，坐擁先進及完善的基建項目，交通極為便利。尖沙咀甲級寫字樓多為銀行、金融、保險等公司所租用，區內分層面積較細之寫字樓可見較多元化之租戶組合。
然而，區內大量寫字樓物業均被零售活動佔用；與此同時，新供應短缺且現有的甲級辦公樓平均樓齡已達30年，拖慢區內寫字樓物業租金增長。由於供應有限，阻礙了尖沙咀發展為次核心商業區，跨國公司在尋求優質甲級寫字樓時，繞過尖沙咀而選址九龍東。
西九新供應 再激活寫字樓市場
高鐵總站上蓋之商業地皮為過去20年西九龍最大的出售地皮，達633,000平方呎。政府於9月20日推出作公開招標，並將於11月22日截標。預料該地皮的發展方案為285萬平方呎寫字樓面積和316,460平方呎的零售面積，合共建築面積為316萬平方呎，發展規模可與環球貿易廣場（ICC）媲美。
而西九文化區提供額外的配套設施，推動整個西九龍發展成世界一流的社區以至旅遊熱點。文化區佔地41公頃，除寫字樓、酒店及展覽空間，亦提供各種文娛設施包括博物館和劇院，以及眾多的零售、餐飲和娛樂場所。當中有23公頃劃為公共空間，為區內的稠密環境提供綠化元素。區內的多層行人通道網絡也將提高尖沙咀區與佐敦及油麻地的行人流動性。
近期受國際經濟大環境影響，中資企業在港擴充步伐雖有所放緩，但長遠而言，香港作為最大的人民幣離岸中心，加上其於大灣區及一帶一路中所佔重要地位，相信本港仍能吸引中資企業來港。有鑑於其優越地理位置，高鐵總站上蓋未來之寫字樓項目有望吸引跨國集團及大型銀行。大型分層樓面有利企業集中或擴充業務，且尖沙咀及中環之租金差距頗大，相信能使之成為跨國企業之首選地點。
高鐵總站上蓋項目預計於5年後落成，且會是非常優質的項目，租金預料能達到與旁邊ICC及尖東站新落成的K11 Atelier相近之水平，望能帶動新尖沙咀綜合發展區寫字樓物業整體的租金增長。有見及以上種種，在政府對市況和估價作重新推算時，發展商不妨考慮長線因素以免錯過難得的投資機會。
撰文 : 翟聰 高力國際香港資本市場及投資服務行政董事
欄名 : 專家論市