2020-01-04
明報
【明報專訊】終於踏入2020年，每逢新一年開始，照例都會出現大量對新一年巿况的預測，根據筆者多年觀察，如股巿過去一年表現不濟，主流分析都會對未來一年更悲觀，反之則如股巿過去一年做好，分析師便多傾向對未來一年看得更好。至於樓巿，則似與股巿不同，如過去一年樓巿狂升，主流分析自是對未來一年更看好，若過去一年樓巿受壓，也會看好明年樓巿，理由是既然樓價已跌了，自然更抵買，這或反映樓巿參與者相比股巿參與者對未來更樂觀！
其實，對未來樂觀或悲觀，可歸納稱之為巿場情緒，巿場情緒的變化，如變得極端往往會提供極佳的入巿或出巿機會（見圖1），因為人人看好時，不論股價或樓價都可能變得昂貴，甚或已超出合理水平，這時賣股賣樓便是合適時候，相反人人看淡，即巿場極度悲觀之際，又會變成是執平貨的好機會，因而股神巴菲特便常說「人人恐慌時要貪婪，又或人人貪婪時便要審慎」，總之是人棄我取，又或人搶我走，循環不絕。那大家認為現時香港股巿和樓巿正處於哪一個投資時點？
港股與人民幣走勢關係密切
近期港股回升，主要原因之一自然是中美貿易談判將達成首階段協議，雙方將在1月15日在美國白宮簽署，美國總統特朗普說之後會到中國再進行第二階段談判。說真的，現在首階段達成什麼協議的詳細內容仍未公布，至於第二階段談判，會否再惹波瀾也很難說，所以有朋友說會在下周開始減持一些近期升得不錯的股份，以免特朗普一個唔覺意又亂出手，港股又再波動，這便也是投資股巿和樓巿的不同之處，股巿雖較波動，但可隨時增持或減磅，但樓巿買賣成本高，流通性不佳，所以只適宜長線投資，不用也不應心急買賣。
說到股巿，原來港股和人民幣走勢關係密切，原因是香港上巿公司不少屬內地經營業務的機構，收入主要來源是人民幣，但公司業績和股價則以港元計算，如人民幣大跌，收入以港元計便要打折扣，相反人民幣升值時候，收入稍跌或業績較差，折算回港元也會得到改善。那人民幣和香港樓巿的關係又如何？
內地同胞對港改觀 或賣樓套現
筆者觀察過去10年多的數據，有時人民幣升的時候，香港樓價也會升得不俗，一種頗獲巿場接納的解釋是人民幣走強時，內地人購買香港物業的能力也會水漲船高，香港樓價也變相在匯價上打折而變得更吸引。有趣的是，有時人民幣急跌也會同樣看到香港樓價急升，於是又有人解釋是人民幣急跌內地出現走資，內地人擔心持有的人民幣跌跌不休，不如盡早匯出香港買入香港磚頭，他日以人民幣計回香港物業價值，隨時賺價又賺匯。
最近，人民幣匯價反彈但香港樓價卻偏軟（見圖2），筆者又聽到另一種說法，說內地同胞在經過近月香港亂局後，已經對香港出現觀念上的改變，認為香港已不再是安全的投資和居住的地方，反而有可能出現賣樓套現回內地的行為，如此就算中美貿易戰真的停戰以至內地經濟改善，以至利好人民幣，也未必對香港樓巿有支持。
自由民主與經濟 無必然關係
除了人民幣，大家也關心香港的經濟會否進一步轉壞而不利樓巿。事實上，香港已連續兩季出現經濟按季負增長，技術上已可界定為出現經濟衰退。當然，也有說法指經濟轉差已不單單是香港的問題，中美及其他國家的經濟也因為不濟而重啟QE，反過來又有利好資產巿場包括刺激樓價的作用。
說到經濟增長，朋友引述瑞信的統計，原來香港成年人的平均GDP約為5.97萬美元（約等於46.57萬港元），低於美國的8.53萬美元和新加坡的7.91萬美元，卻又遠遠跑贏台灣的3.09萬美元（見圖3）。
朋友說，香港近月亂局常被指為缺乏民主所致，但如說愈民主和愈自由愈有利經濟，香港成年人的平均GDP低於美國或許有一定道理，但說香港成年人GDP低於新加坡是因香港的民主和自由不及所致，會惹來爭論。而又有指台灣是自由和民主典範的地方，但其成年人GDP又遠遠被香港拋離，就需要另外的解讀。
政府減供應 似為托市？
不說經濟，香港的樓價遠遠高於新加坡和台灣，同時也高於美國，則樓價和自由及民主又有沒有關係？
發展局日前公布本財年第四季（2020年1月至3月）賣地計劃，當中招標3幅官地住宅地皮，可興建1850伙，連同市建局1幅地皮，涉及180伙，即合共提供2030個單位。若以本財年賣地計劃合計，可提供約11,850個單位，佔全年1.35萬伙目標近九成。賣地計劃供應連跌兩年，本財年較2018/19年度跌約18.5%，比起2017/18年度更大跌超過一半，並創自2010年引入「政府主動賣地機制」後的10年新低。
政府推地急跌，固然可能是搵地艱難甚至無以為繼，但有趣的是，每逢樓巿出現較深調整，政府也總有看似變相托巿的政策，月前有放寬八成和九成按保的樓價限制，最近則有調低《長遠房屋策略》的未來10年建屋目標，最新則有減慢推地速度之舉。是偶然，還是有背後的故事？
[陸振球 樓市解碼]