疫市尋寶——工廈？

投資市場充斥負面因素，中短線投資市場乏人問津，商舖及甲廈皆受不同程度打擊，相比下，呎價較平兼有增值空間的工廈，逆市下較理想。 住宅市場講剛性需求，無論在淡市，甚至近日「疫市」，住屋需求不變，始終有一批捧場客。投資物業市場，則與環球、本地經濟，以及投資情緒關係密切。本地大額買賣市場淡靜，首兩個月逾10億元買賣僅得1宗，逾億元成交也不多。 投資市場氣氛，自去年第四季起轉差，中美貿易戰加上本地社會事件爆發，投資市場觀望情緒濃。踏入2020年，情況更是急轉直下，新冠肺炎爆發即令內地及本地經濟受損，隨着疫情擴散至全球，股市非常波動，環球經濟前景令人憂慮，投資者情緒難免偏向負面，買賣宗數維持極低水平。 在工商舖3範疇中，商舖是最直接受疫情打擊，當叫停自由行、主要關口封閉，旅客數字跌至近乎零，加上疫情層面擴至全球，零售氣氛當然疲弱。若走在銅鑼灣、尖沙咀等主要零售區，不難發現吉舖處處，租金跌幅顯著，投資商舖意慾一定降低。 以銅鑼灣二線地段耀華街為例，舖位高峰期成交價達6,000萬元，而去年9月舖價開始回調，耀華街錄得地舖3,300萬成交，較高峰期下跌近半，其後12月，以及近日均錄地舖買賣，成交價均為3,300萬至3,400萬元，換言之已成為該地段「市價」，亦即反映價錢回落。租金何時見底難以預測，商舖投資難予人信心。 商廈方面，早在去年尾，本港甲廈租務已轉淡靜，中環租金下半年掉頭向下。疫症下環球經濟面臨衰退，營商環境欠佳，機構擴充步伐放慢，甚至收縮，對甲廈需求下跌。近星期，中環美國銀行中心、金鐘海富中心等，相繼錄得多年來呎租新低成交，反映商廈空置率上升，業主減租吸客心切，自然售價面臨調整，投資意慾亦因此不高。 1月至今 錄4宗大額工廈成交 3項物業中，工廈表現卻是突出，單計1月至今，市場先後錄4宗大額工廈成交，涉及分層、全幢以及工廈地盤。工廈在淡市中跑出，其中原因是呎價相對低，比起甲廈動輒2萬元以上，幾千元呎價的工廈，仍是較低水，在市況不明下，風險低是重要考慮因素。 最重要的是工廈具有增值概念，屬長線投資。最近大額工廈成交，新買家均計劃重建成新式工廈及商廈，當增值後價格可望提升。此外，重建項目需時3年以上，目前環球不明市況，中短線樓市走勢如6至9個月，市況實在難測，財團傾向發展長線，避開短暫不確定因素，在低息環境下投資興趣仍存在，故選擇工廈，相信第二季仍會出現大額工廈成交。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論