2020-01-03
經濟日報
近月二手樓市買賣氣氛淡靜，多個傳統細價屋苑價格高位回落，以沙田第一城為例，踏入2020年錄得首宗買賣便跌穿500萬元關口，反映細價屋苑抗跌力，在政府放寬按保樓價上限後有所減弱。
可承造高成數按揭 盤源急增
過去數年，樓市升市動力很大程度來自細價樓市，往往是單位愈細呎價愈貴，例如沙田河畔花園、大埔嵐山迷你單位呎價動輒逾2萬元，與太古城呎價相若，主要因為個別單位造價低於400萬元，可做9成按揭。
不過，政府去年10月中放寬9成按揭樓價上限至800萬元後，可承造高成數按揭的盤源急增，細價屋苑抗跌力開始減弱。以沙田第一城為例，12月份錄得8宗兩房單位買賣個案，平均造價約525萬元，較去年7月樓市高峰期兩房平均造價575萬元計，回落約8.7%。
根據中原地產公布的樓價指數顯示，截至去年12月27日128個成分屋苑，共有35個屋苑最新呎價跌穿2019年年初水平，當中以二線屋苑跌勢較急，當中大埔太湖花園最新報14,001元，比年初的15,554元，全年累跌9.99%，新峰花園暫跌9.04%，反映細價屋苑防守力較弱。
除了樓市政策影響外，近年市場不少提供迷你單位的新盤相繼入伙，二手市場開始成熟，這類入伙盤會所設施齊備、入場費相對較平，故搶去不少傳統細價屋苑的購買力。
以馬鞍山薈朗為例，去年9月SSD開始鬆綁，至今錄得逾40宗二手買賣，成交價介乎365萬至550萬元之間，與沙田第一城、新港城等細價屋苑正面搶客，對舊式屋苑的樓價構成壓力。
另一方面，大量納米單位入伙，衝擊細價屋苑租金價格，以沙田第一城為例，租金連跌6個月，最新平均呎租40.3元，較6月份的46元急跌12%，租金回落同樣影響細價樓投資價值，間接推低樓價。
作者：黎煥成