2020-07-13
經濟日報
樓市上半年經過疫情摧殘未有大跌，理大建築及房地產系教授許智文認為，下半年樓市會平穩中帶波動，疫情未退樓價難迎來大反彈，全年樓價料跌5%，投資買舖勝於買樓。
樓市在疫情之下，租金、樓價出現背馳現象，上半年樓價平穩，甚至有輕微升幅，但租金卻面對沉重沽壓。
疫情令貧富差距變明顯
許智文解釋，今次疫情令社會貧富差距變明顯，「基層家庭員工打擊最多，手停口停，而老闆未見有太大影響」，而由於租樓的以中低收入的人為主，故此租金受疫情影響比較明顯，特別是新入伙租盤增多，市面上空置單位，都令租金受壓。
至於樓價雖然之前每月錄得零點幾至1%跌幅，但由5月份開始樓價開始反彈。許智文又指，由於一手市場未有明顯的樓價指標，無辦法統計樓價有好明顯走勢，但可以肯定的是，現時發展商推盤的定價仍然是比較吸引。
經過一段時間「零確診」之後，近期疫情再次爆發。許智文認為，跟03年沙士之後疫情完全消失不同，當時是大家「即時除口罩」，即時有經濟活動，再加上當時中央推出自由行、資金自由行等措施，帶動香港經濟及樓市。
經濟恢復 要多3至6個月
「03年的時候亦不是樓價升先，而是旅遊業好轉，經濟回升、消費增加，之後才帶動樓價上升。」許智文稱，現時港人是否再那麼歡迎自由行？即使有振興經濟的措施，短期內亦不容奏效，要單靠香港人消費，恢復經濟將會好困難。
因此，他預計，經濟恢復需要多3至6個月時間，租金的負面因素揮之不去，樓價亦不容易出現大幅反彈。
「下半年樓市比較平穩，當中有起伏，但樓價不會有大上大落，估計全年樓價負5%發展。」許智文補充，前提要在疫情不會有大變化，中美關係無大改變之下，否則若果美國再有新招數、新的外交措施，都會在未來影響香港樓價。
相較之下，現時近期商舖舖價跌幅明顯，許智文亦認為，舖價跌幅比較「殘」，是有機會「博反彈」，認為買舖較買樓更可取，只是舖位牽涉銀碼大、按揭成數低，屬於專業投資者才能夠負擔。
繼英國之後，澳洲亦推出方便港人移民的措施，到底80、90年代的移民潮會否再現？當移民賣樓成為話題，早前學者認為有助樓價下跌。
不過，許智文不認同移民一定會令樓價跌，他形容移民賣樓是一種藝術，跟銀主盤劈價急賣不同，業主有耐性慢慢等待最高價的時候賣樓。
「移民的業主會考慮好多因素，他們可能持有層樓先移民，之後賣層樓可以慢慢再觀望，觀望半年至一年之後是否適應當地生活，掉空半年至一年或者短暫出租。」他又笑言，97年之前有人移民賣樓，結果回流發現「賣平咗」，都會影響到他們賣樓的決定。
作者：余敏欽
責任編輯：黃鑠安