2020-01-02
明報
【明報專訊】本港樓價近月處於調整期，2020年剛開始，相信不少無殼蝸牛最關心可否把握時機上車？有豐富財務策劃經驗、本身在2009年置業自住的卓橋財富管理創辦人及行政總裁余碩衡認為，本港最新M3貨幣供應仍然維持在逾14萬億元歷史高位，加上住宅供應持續不足，樓價長線仍睇升，他認為港人如有能力及自住需要，不妨在今年買樓圓業主夢。
踏入2020年，不單意味着新一年的開始，也是新一個十年（decade）的開端，而在過去20年，余碩衡亦跨越人生逆境走出一條康莊大道。他在約20年前取得城市大學環境生物科技學士後，跟着修讀碩士及哲學博士，本來一心一意向學術界發展，更擬到外國進修，不料因為父親突然患病而轉到商界工作賺錢，在本港宏利保險當財務策劃師，由最初單打獨鬥至日後帶領團隊在前線銷售保險及基金等理財產品。
余碩衡在讀書方面頗為在行，在決定轉戰財務策劃行業後，不久就考獲認可財務策略師（CFP）專業資格，跟着取得特許財富管理師及認證私人銀行家等銜頭，亦具備身心語言程式學高級執行師認證，他形容後者屬催眠學領域，掌握有關知識可更有效與客戶溝通。他在宏利任職多年後，約兩年前成立卓橋財富管理任老闆，目前有約10名同事，客戶數百名，資產管理規模約1億元。
金融海嘯後借九成 買3房居屋
買樓是不少港人一生中最重要的投資之一，也可以說是港人在財務策劃上的重要範疇，余碩衡在此方面有不錯往績。一般中產都是在結婚時便買樓，在2008年結婚的余碩衡，卻沒有在當年買樓，而是在環球金融海嘯爆發、本港樓價出現調整，而且在美國聯儲局推出量化寬鬆（QE）印錢後始於2009年置業上車，以約20萬元首期、借九成按揭買入將軍澳一個已補地價的3房居屋單位，目前該物業估計已升值至近700萬元。
余碩衡回憶：「不少香港人仍有迷思，認為要儲夠三成首期才買樓比較穩陣，但我當時分析，美國聯儲局推出QE將令本港樓價出現大升浪，因此QE出台不久，我便毅然上車做業主。」除了該自住物業外，余碩穩在數年後亦多買一個單位收租。
港M3貨幣供應新高 資金足利樓價
本港樓價過去10年勁升逾1.4倍，余碩衡亦堪稱期內的樓市贏家，展望後市，他仍然審慎樂觀。他解釋，雖然自從2019年6月爆發社會運動以來，不時有傳言指本港出現大型走資潮，但本港M3貨幣供應仍然處於高位（編按：金管局最新數據顯示，2019年11月的M3貨幣供應高達14.8萬億元，屬歷史新高，按月增長0.6%，按年更大升4.3%），可見市場資金十分充裕；而本港M3貨幣供應與樓價的關連度高、趨勢趨同，既然M3走勢強勁，樓價亦易升難跌。
至於另一影響樓價因素便是新增供應，運輸及房屋局上月18日公布《長遠房屋策略》2019年周年進度報告，制定未來10年新增房屋供應量為43萬個單位，按年減少2萬個；公私營房屋維持在七三比，即未來10年預計可興建30.1萬個公營房屋單位及12.9萬個私營房屋單位。運房局長陳帆解釋，是次總建屋目標減少，主要因為住戶數目淨增長下跌，以及根據私樓空置量調整後收窄住屋缺口。
每年淨流入人口逾6萬 港樓剛需強勁
余碩衡分析，本港現有每日150個內地居民來港定居的單程證配額，即使近年部分配額未有用盡，每年此途徑也平均為本港帶來逾4萬新增人口，連同其他途徑也有2萬人口淨流入，故每年境外流入本港的淨人口增長已逾6萬。加上本港近年每年平均有近5萬對新人結婚，他估計，每年需要有4萬至5萬、即10年需要有40萬至50萬個的新增住宅單位供應才可滿足上述新增需求。
港府是次將未來10年新增供應由45萬個調低至43萬個，余碩衡估計，將令港樓供不應求的問題難以改變，而私樓供應更尤其緊張，為中長期樓價帶來支持，「未來3至4年私樓供應預計為9.3萬伙，而未來10年私樓供應目標卻僅12.9萬伙，也就是說，供應在2023年後將出現斷層，可望支持樓價繼續向上走」。
買樓與否 年輕人應按人生規劃
綜合上述分析，余碩衡引述金管局前總裁任志剛的金句「（港人擬長期在香港長期生活），沒有自住的物業便等同沽空」，指買樓如結婚一樣是終生承諾，指港人若有此能力（繳付首期及供樓），亦負得起此責任，即打算長期在本港生活及工作，繼續發展事業，可以趁目前樓市出現調整時，買樓上車自住。
但余碩衡亦強調，年輕人不需要急於踏入社會工作便隨即買樓，因為若能積極進修取得專業專業資格，待工資提升後始上車，置業會比較輕鬆，「我覺得年輕人可把眼光放遠一些，買樓與否，還是要按年輕人本身的實際情况及人生規劃而定」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]