2019-12-31
經濟日報
2019年過去，將迎來新的一年，一般由0字起至9字計算，剛好是10年。過去10年樓市經歷大牛市，樓價累積升1.8倍，這個升市神話有機會在下一個10年延續嗎？
回顧過去10年，樓價在大部分時間都是上升，按照差估署統計的私樓樓價指數，由2010年1月至2019年最新10月份，樓價累積升幅是179%或近1.8倍，每年平均升近2成，升幅莫說不驚人。
近10年樓價 累升近1.8倍
史冊之中，近10年的升市可以算是「大牛市」，特別是考慮到，近10年香港的經濟或者收入增長幅度，已經遠遠低於80年、90年代的高速增長，意味着樓價及市民收入的差距正在拉闊。
在經濟、收入增長不快的情況下，樓價仍然能夠創紀錄的高速上升，當中主要原因離不開由2008年金融海嘯之後出現的極端低息環境。
在過去10年，本港的按揭息率大部分時間不超過3厘，最低在2010年、11年低至H（Hibor，同業拆息）加0.65厘，實際利率僅0.7%，而近期按息亦不過大約2.5厘左右。
低息環境造就借貸買樓投資的機會，亦因為各地經濟、各行業發展不算理想，資金流向物業的誘因就更大，而用家買樓上車的供樓壓力亦相對比較細。
放大來看，過去10年的樓市升市，比較集中2010年年代前5年的時候，以年度樓價升幅計算，升幅最多的3年，有兩年（2010年及2012年）屬於前5年（2010至2014年發生，分別升幅達21%及22%，反而升幅最少的3年則全部在後5年（2015至2019年）發生。
情況反映過去10年，樓價升勢屬於前快後慢，後5年樓價升幅放緩的原因，除了受樓價升至高位、日漸脫離市場負擔能力、高基數效應將拖慢樓價升速之外，房屋供應開始從極低水平回升亦是原因。
例如，近5年私樓落成量合共約7.7萬伙，平均每年約1.54萬伙，相較2010至2014年期間合共5.7萬伙，平均每年1.14萬伙，多出35%。而公營房屋方面，2010/11至2014/15年度是6.3萬伙，平均每年1.26萬伙，而2015/16至2019/20年度則是8.64萬伙，平均每年1.73萬伙，亦增加了37%。
不過，相較政府剛公布的長策數據，上述的供應量仍然遠遠不能達標，隨着未來10年房屋供應持續增加，樓市延續下一個大牛市的難度將會增加。
撰文 : 唐榮