2019-09-28
明報
【明報專訊】最近幫《明報》在一個星期左右的時間搞了兩場海外物業展暨投資講座，都出現爆場情况，筆者在講座中指出，港人對海外物業感興趣，除了是近月香港亂局促成，也和香港樓價高企，多年來升幅遠遠拋離港人收入和負擔能力有關。團結香港基金顧問、港大經濟學講座教授王于漸最近也公開表示，今天本港出現的並非房屋問題，而是貧富懸殊問題，房屋問題只是貧富懸殊問題的表徵。
王于漸：房屋問題只是貧富懸殊表徵
根據團結基金引述的數據，2003至2018年的15年期間，本港家庭入息中位數只增長了80%，但樓價同期卻大幅增長5.13倍（見圖1），明顯地，過去10多年如單靠打工而沒有物業資產，其累積財富能力會遠遠遜於有樓階層，至少在財富上造成的社會撕裂，亦可能是近年社會怨氣積累的重要原因。王于漸建議，參考新加坡組屋模式，由市民透過購買公營房屋分享樓價升值好處，例如重推租置計劃，令公屋戶可購買單位，「而且要平賣，價（補價金額）要鎖住」，居屋亦要鎖定補價金額，減少業主補價負擔；至於超出居屋申請資格的市民，政府應提供首置免息貸款協助。
以今日香港的政治爭拗，政府要如新加坡模式大量提供組屋的解決方案，未必可在一時三刻做到，在樓價較低的海外地區置業或許是可以考慮的方案。朋友樓巿投資高手湯文亮出席上述的投資講座時便提到，如要投資海外的「磚頭」，有三點要留意：一是要選擇樓價「低水」的地方，馬來西亞是其一，二是如那個地方的人較懶，自己的相對競爭力便可提升，而第三點是盡量少借外匯做按揭，減低匯率風險。
港府管治效率佳 搵地成效差
話說回來，近期多了港人投資海外物業。甚至移民或移居海外，一種說法是指香港政府無能，處理不到亂局，不過朋友雷鼎鳴教授的一篇文章引述了世界銀行的全球比較數據，其中的政府效率（government effectiveness）指數，香港近十多年卻不斷攀升，截至2017年香港政府效率指數高達1.90（根據計算公式，指數最高只可能達到2.5，最低為-2.5），不單遠高於1996年回歸前只得1.04，單計2017年，也高於所謂「民主大國」美國的1.55和中國內地的0.42（其實中國10多年來一直保持升勢），至於被反對派推許曾發生顏色革命的烏克蘭，2017年的政府效率指數則只有-0.46（見圖2）。
筆者素來政治中立，從沒偏幫政府，上述數字雖顯示香港政府效率在全球層面屬高水平，但也覺得政府近年在搵地方面成效低下，就如發展局日前公布本財年第三季（10月至12月）賣地計劃，當中招標兩幅官地住宅地皮，可興建980伙，鐵路物業則有1幅，可建約2000伙，連同私人重建/發展項目，合共提供3080個單位。美聯物業的研究報告表示，若與本財年首三季（4至12月）賣地計劃一併合共提供約9230個單位，僅佔年度目標1.35萬伙約68%，除非期內一如2017/18年度有大型補地價項目，否則若本財年僅達標的話，實際供應數字將見9年新低（見圖3）。
解決樓價高企 首重開拓新土地
政府賣地及其他土地供應可建私人住宅銳減，其中一個原因是特首林鄭月娥之前公布將住宅供應的公私營比例由6：4改變為7：3，令不少原計劃發展私人住宅土地改作興建公營房屋，私宅土地變相減少，但其實計入公營住宅，整體的住宅供應未必大減。
筆者覺得，左手交右手絕非解決香港房屋供應和樓價高企的好辦法，最重要還是開拓新土地，但卻遇到極大阻力，如情况持續甚至惡化，其實最終結果也是「攬炒」。
說到攬炒，筆者在上述的演講後到日本小休3天，在銀座街頭漫步，聽到的都是普通話，內地人來港旅客銳減，有預測指黃金周到港的旅客人數會減少一半，香港的酒店和零售業確已遭「攬炒」。
說回今次的日本行，主要是「hea吓」充電，當地近銀座的五星級酒店每晚只是千餘元，高檔食肆消費確是廉宜，收費只是香港三分之一左右，如能如此，相信和日本物業的價格和租金遠低於香港有關。
約兩年前也曾到訪日本，當時看了一個東京仍是空地的地盤，計劃興建作民宿用途的7層高物業，其時放售索價只是數千萬港元，現時落成而單位也已出租運作。最近筆者也有朋友代理一個大阪的酒店分契單位盤，提供約6厘租金回報，銷情也不俗，港人到海外分散投資確已成為潮流。
[陸振球 樓市解碼]