2019-12-31
經濟日報
投資界有名言「別人恐懼我貪婪」，但置業很多人都是羊群心理，跌市時更加不敢入市。花旗銀行早前公布第四季的置業調查，正好印證這說法，當中有57%受訪者現時對置業不感興趣，有46%受訪者看淡未來1年樓價，反映對樓市走勢觀望時更審慎入市。
長逾10年的樓市上升周期，於2018年及2019年樓價分別觸頂回落，即將踏入2020年，樓市走勢備受關注。本報綜合50位地產業界人士分析，近8成對明年樓市走勢較審慎，指雖然本港經濟出現下行，但仍有3因素支撑樓市，故普遍預期樓價平穩發展。亦有較悲觀是樓價看跌2成。
50位地產業界來自發展商、地產代理及測量界人士的意見，有近8成（40位）的業界人士認為2020年樓價會平穩發展，普遍雖然社會爭議及貿易戰影響買家入市意慾，但在低息環境、供應短缺及剛性需求3個因素支持下，樓市即使難大升，亦沒有大跌的機會，故預計會平穩發展。
測量界：豪宅有機跌價2成
不過，今年的主流看法雖然較為審慎，但亦不至於太悲觀，因為看淡的專家就只有4%（2位），均屬測量業界人士，他們均提及，今次社會事件引起的經濟衰退，失業率上升，對樓市有負面的影響，一般中小型住宅單位最多有機會下跌15%，而以內地客為主導的豪宅市場，更有機會跌2成，屬最悲觀的看法。
不過，仍有一些意見認為，只要社會事件平息，樓價便會重拾升勢，樓價升幅會在1成以內，看好的人士共有16%（8位）。
至於哪類型單位的投資前景較亮麗？業界人士普遍認為，政府在早前施政報告中放寬首置按揭，800萬元以下單位最高可造9成按揭，800萬至1,000萬元亦能造8成按揭，降低首次置業、換樓的入場門檻，市場的中型單位最為受惠，而由於措施主要針對已落成的物業，故二手市場會較為直接得益。
過往樓價調整1成 便現反彈
不過有業界人士提到，一手新盤亦能透過建築期付款入市，待樓花入伙後再向銀行承造按揭，一樣能夠受惠。至於過往投資風氣盛行的納米單位，業界相信投資氣氛會略為減退，市場的焦點會落在中型單位上。
而到底何時才是入市時機？沒有人有水晶球，加上局勢變化萬千，實在難以預計後市的準確走勢。不過，若以過去兩次樓市下跌的調整幅度作為參考，2015年第三季開始出現的調整，樓價下跌13%；而2018年8月起，樓價則下跌約10%。過去兩次的調整大概跌1成便出現反彈。
而2019年6月樓價見頂回落，至年底下跌約6.7%，一般相信調整倘未完結，準買家可以此作為參考，再配合自己的財務能力計算，尤其是在現時經濟下行壓力大的時候，即使入市在按揭借貸上不要太進取，盡量減低借貸比例。
作者：梁振鋒、鍾綺敏