2020-07-10
經濟日報
每年房屋供應向來都是市場的焦點所在，當中最主要的兩個數字，自然是落成量及動工量，但究竟這兩組數字對樓價、租金有何影響，簡單而言，如果落成量、動工量持續增加，未來房屋供應自然有所提升，對整體樓價、租金亦會帶來一定的壓力，不過從今年上半年的數字來看，卻出現新樓落成量大幅增加，而同期動工量卻顯著減少。
按差餉物業估價署最新，香港物業報告每月補編，今年首5個月新樓落成量已達10,006伙，較去年同期的3,863伙，大幅增加1.6倍，盡管今年首5個月的新樓落成量大幅增加，不過受新冠肺炎肆虐影響，今年新樓動工量卻較去年同期顯著減少，根據屋宇署的資料月報，今年首4個月新樓動工量只有1,642伙，較去年同期減少25%。
新樓動工量 連續3年下跌
無可否認，今年樓市確實會出現落成量增、動工量減的情況，因應首5個月的新樓落成量已接近全年估算的一半，相信今年新樓落成量勢必超越2萬伙以上的水平，或許會較去年實際落成量13,643伙增加5成以上。相反新樓動工量更有機會連續3年下跌，今年更有機會跌至不足1萬伙的5年新低。
近年新樓動工量持續下跌，主要是受土地供應達至「樽頸」，令近年政府推出拍賣土地減少，不過最主要仍然是新冠肺炎肆虐，上半年新樓銷售大幅減少，發展商心態轉趨審慎，新樓動工步伐明顯有所放緩，從屋宇署提供的資料來看，更有個別發展商在取得上蓋建築工程施工同意書（Consent to commence general building and superstructure works）後，仍然遲遲未正式展開動工工程，令近月動工量顯著減少。
近年落成量增加，而動工量持續減少下，造成目前租金跌而樓價表現平穩的現象，按差餉物業估價署全港私人住宅樓價及租金指數來看，整體私人住宅租金已經連跌9個月，其間租金跌幅已超越一成，不過與此同時，最新私人住宅樓價指數，卻按月顯著上升1.9%，過去數月間樓價指數上上落落保持平穩。
從此推論，租金走勢較受落成量影響，而動工量的變化卻成為樓價升跌的關鍵因素之一，始終落成量增，新樓陸續入伙整體租盤供應亦會增加，對租金亦帶來一定壓力，近年大量面積較細納米樓新盤相繼落成，此類細單位的租金跌幅亦明顯較大，至於動工量的變化主要反映未來供應升跌，對樓價變化有較大影響。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理