2019-09-27
經濟日報
發展局昨日公布下季（10至12月）賣地計劃，只有兩幅住宅地推出，涉近980伙，包括大坑及屯門地皮，按季減少27%，港府繼續朝向私樓供應下調的目標邁進。
港府賣地連同港鐵日出康城12期的2,000伙，3幅地皮合共2,980伙，再加上私人及重建項目，下季總供應約3,080伙。累積今個財政年度的3個季度，預計可有9,230伙供應，佔政府全年供應目標1.35萬伙的68%。有信心全年土地供應會達標，由於港鐵今年度兩個項目均在第1至3季推出，第四季土地供應會以政府土地、私人補地價及重建為主，全年仍有機會達標。
公私營房屋供應 調至70：30
私樓供應主導弱化有兩個部分，一是私樓土地的實際供應，特區政府的房屋政策，去年底長遠房屋策略定調，將2019-20至2028-29年度10年期的公私營房屋新供應比例，由60：40調整至70：30，即公營及私營房屋供應目標分別為31.5萬伙及13.5萬伙，相較之前的私樓供應每年高達1.8萬伙的目標，每年平均減少4,500伙，跌幅達到25%。
以私樓來說，今年起平均每年供應是1.35萬伙，以建屋速度計算，大約3年出售樓花，2022年起的新盤樓花或見減少；再3年，即大約是2024、2025年，這批土地將建成現樓，私樓落成量很大機會隨着減少。
另一點正如港府所指，以今季來說，港府只推出980伙的土地，大部分要依靠港鐵地皮、再下一季又要靠私人補地價及重建，一旦市況逆轉，如果硬推地將影響港鐵收益，港鐵是否繼續配合？私人發展商補地價或重建，樓價回調中又是否一如港府預期落實補地價，當中亦存在一定風險。
唐榮過去曾提到，只供應1.35萬伙，私樓極有可能出現供不應求的局面。附表顯示最近10年的一手住宅成交變化，平均每年一手成交接近1.5萬伙，而低於1.35萬伙的一手成交年份，只有2011至13年3個年度，最多成交的2017年，更達至18,645伙。
吸納量倘不變 或供不應求
港府土地供應是依照長遠房屋策略，2022年開始的樓花供應、及之後年份的私樓落成量便有機會進一步下跌，若吸納量不變，供應或無法滿足每年需求，就以最新的數據，2019年首9個月一手登記暫錄15,974宗，總值1,723億元。宗數已經升穿2018年全年的15,633宗，由於新盤持續受捧，有理由相信，一手全年成交將超過2萬宗水平，是否遠大於私樓供應目標，這個趨勢如果未見任何改變，兩三年後樓花減少，供不應求的教訓可不好受！
撰文 : 唐榮