2019-12-28
明報
【明報專訊】聖誕假期香港因社運人士又出來搗亂而令巿面變得冷清，相比之下港人往內地數字卻較去年大增三成，筆者更有朋友趁假期到大灣區買樓，實行將投資分散以降低風險，而另一名朋友過去一年一直在大灣區睇樓而終在近日扑槌，觸發點是區選結果令他意會不少港人背書暴力，終令他對香港心死。
有友報統計，過去一年香港有30多宗街舖要蝕讓，數字為歷來最多，而街舖蝕讓，自然反映零售業在近半年受亂局影響致不景，舖租相應大跌而售價更慘淡，終有業主忍不住寧願蝕讓離場。
街舖要蝕讓 業主寧離場
說到舖租大跌，原來住宅租金也開始頂不住，據利嘉閣對50個熱門屋苑統計得出的平均租金，於11月再跌1%至呎租36.05元，令首11個累積升幅收窄至只有0.6%（見圖1），該行預計全年租金會錄得淨跌幅，如果真的是這樣，即過去一年多香港熱門屋苑的租金只有波幅而沒有升幅。
筆者一直指出，樓價可受投資氣氛影響而升升跌跌，如租金停滯不前，會更能反映經濟失去動力，打工仔加不到人工，自然也難支撐租金上升。
至於樓價，截至上周中原樓價指數較年初僅升了不足2%，由年初至年中的升幅大部分被抹掉，而若樓價如租金與年初持平，則也和租金一樣，即過去兩年也都是有波幅沒升幅，且形態更可能形成雙頂。
事實上，若按年計算，過去四分之一個世紀，樓價升得最厲害分別是1996年和2004年，前者是回歸前憧憬北水會源源不絕來港的亢奮，但在1997年卻出現了亞洲金融風暴而將樓巿升勢逆轉，至於2004年則是SARS過後樓巿復蘇，而之前樓價跌了近七成令比較基數偏低，於是樓價可以急彈。然而，自金融海嘯後樓巿在2009年重現亢奮，雖然之後10年樓市升多跌少，但其實每次升浪一蟹不如一蟹（圖2） ，反映上升動力早已減弱。
相比之下，港股恒指在去年因中美貿戰而大跌，但今年以來至今已升逾9%，跑贏香港樓巿（見圖3），明年香港的股巿和樓巿，又會哪個跑贏？
內地城市放寬落戶限制 二三線城市受惠
文首提及一些朋友去了大灣區買樓，不得不提本周三國務院辦公廳等公布，為了促進人口流動，全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，並全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件，大家可留意有關政策會否利好大灣區非一線市如珠海及中山的購房需求。
最近看到經濟分析師Harry Dent的研究報告，指出東亞的人口增長會在2030年左右到達高峰，東南亞則會在2050年才抵高峰，而包括印度的南亞人口高峰更要在2055年才見頂，人口增長和居住需求息息相關，則以極長線角度看，東亞南和印度的樓巿投資機會可以長線看好？
事實上，香港如沒有人口遷入，隨時每年會出現人口負增長，樓價要維持高位有難度，相反中國內地以至上述的東南亞甚至印度，人口仍在正增長，且城巿化持續，城巿的樓價長線仍可看好，摩根士丹利早前便發布藍皮書報告《中國城市化2.0：超級都市圈》，預計到2030年，中國的5大超級都市圈的平均規模將達到1.2億人、城際通勤鐵路里程較目前增長8.5倍、萬物互聯和數據市場將達到1萬億美元，而上述國務院放寬三四線城巿的戶籍制度，便有利城巿化延續。
大摩報告認為，面對逆全球化及人口老化等挑戰，中國能夠維持中高速發展。雖然近階段，全球化進程被關稅和其他貿易壁壘拖累，加上人口老齡化拖累產業鏈優勢和經濟增長，但報告認為應對上述挑戰的關鍵在於推動中國城市化邁入2.0階段，促進要素和人員的自由流動，增強不同行業間的協同效應，從而提高生產力。
報告預測，到2030年中國的城市化率將升至75%，即增加2.2億新市民，這主要得益於三大支柱：一是城市群興起將發揮集聚優勢，同時緩解大城市病；二是受益於新一代信息技術的應用，智慧城市將減少交通擁堵、安全隱患和污染；三是農業的規模化和現代化有助提高勞動生產率，推動農村人口遷入城市。
報告認為，過去幾十年，中國以前所未有的速度推進城市化，特別是硬件基礎設施（鐵公基等）大幅改善。
報告指，下一個階段，中國將通過結構化改革及數字科技的廣泛應用，打造更快捷、安全、環保和宜居的城市。說到宜居城巿，大灣區的珠海獲中外城市競爭力研究會公布《2019中國十佳宜居城市排行榜》排名第一。
[陸振球 樓市解碼]