2020-07-07
經濟日報
樓市近月出現眾衰獨旺的光景，各個經濟環節表現差，但樓市旺，尤其是一二手住宅成交量均表現理想；不過，剛過去的周末周日似乎出現可能回軟的訊號，值得留意。
周六、日10大屋苑成交，中原地產錄10宗，按周跌33%，連續6周企穩雙位數；美聯物業錄11宗，按周減少31%；利嘉閣錄10宗，較前周12宗減少2宗；香港置業錄7宗成交，按周回落約36%（註：四大代理10大屋苑各有差別）。不過，凡事睇兩面，另一看法是二手成交量險守雙位數，如果跌穿10宗水平，二手的上升動力或因缺成交而減緩，又或因成交少，個別成交價將使價位更波動，蝕讓、高價、低於市價急出貨等等共處同一時空的狀況。
據美聯物業統計附圖顯示，周末周日10大屋苑低於10宗成交，要追溯至1月底至2月農曆年期間的數星期，其後樓市不論社會事件未息及疫情大爆發均未帶來巨大衝擊，十大屋苑保持雙位數交易，更曾高見32宗水平，直至近周持續回落，甚至逼近跌穿雙位數。
過去周末日 一二手交投齊跌
市場普遍認為二手放緩，是一手搶客的效果，中原地產認為，港區國安法大局已定，靜候多時的換樓客出動尋覓心水戶，中價樓即時起動，交投升溫。此外，美聯物業表示，下半年發展商加快推盤步伐，一手搶二手情況持續，二手交投受壓。
不過，要留意的是過去周六、日兩天，一手市場合共錄得約294宗成交，較上一個周末跌44%，換言之，是一二手的成交量同時收縮，並未出現一手大旺促使二手大縮的情況，而部分新盤售出的百分比亦稍稍放緩。那是否有新盤正接受收票登記，拖慢市況的活躍程度？唐榮對這點看法有保留，近期多個新盤開價，已經不再採用大幅低於二手價位又或半新盤價格的搶客模式，凍結市場購買力的能量應該不及大減價。
失業率下半年走向 樓市關鍵
唐榮估計有多個原因造成，樓價升近歷史高位，差餉物業估價署數字，去年5月396.9點，今年5月回升至384.8點，跟歷史高位只相差3.1%，過去數月一些相對平價放盤減少，現時入市只要追一追價，可能已經要以創歷史新高價成交，準買家出手時或會偏向審慎。當然，疫情反覆、社會事件的演化、9月立法會選舉前後的躁動、港人移民風向變化等等，均或多或少帶來影響。
因此，初步來看，樓市是稍稍回氣，並非回軟，要留意的是未來數星期10大屋苑成交總數會否重新回落至單位數，若單位數成交，樓價稍稍調整的壓力會較大，需要積蓄更多利好因素才能破頂。
不過，唐榮認為，最影響市場氣氛的失業率仍在上升，即使升幅短期內出現放緩，很大機會是政府的保就業計劃，企業為申領工資補貼，把裁員重組等方案延至半年後，相信大部分企業都處在觀望期，看能否守過困境迎接經濟恢復，就業市場半年後才見真章，應該是樓市後向的關鍵。
撰文 : 唐榮