受新冠肺炎疫情影響，二手樓價持續回落，市場錄得多宗蝕讓個案，市場瀰漫一片愁雲慘霧。不過，只要細心留意，其實這些蝕讓個案，很大程度是輸給樓市辣招稅，並非全因為樓價急插水而蝕讓急走。
例如屯門瓏門3座高層C室，面積596平方呎，3房間隔，原本叫價1,150萬元，議價後最終減至990萬元易手，比銀行估價的918萬高。不過，原業主於2018年1月以918萬元買入單位，帳面雖然獲利72萬。惟持貨僅2年，須支付10%（99萬）額外印花稅，轉手帳面微蝕27萬元。
部分業主過度借貸 蝕讓離場
其次，將軍澳蔚藍灣畔3座高層B室，實用面積490平方呎，屬於2房間隔，以830.8萬元成交，實用呎價16,955元，屬市價水平。惟原業主於18年以850萬元購入，持貨不足3年，須繳交樓價10% SSD約83.08萬元，連辣招稅共蝕讓逾102萬元。
土地註冊處資料，這類連SSD稅急走的個案，不少單位為多次加按個案，業主急急沽貨離場，主要因為過度借貸令業主不得不蝕讓離場，可見蝕讓未必反映二手市場真實狀況。
另一種個案雖然持貨超過3年，但購入單位時支付雙倍印花稅，同樣是因為辣招稅而蝕讓離場。例如屯門滿名山滿庭12座低層C室，實用624平方呎，屬於2房間隔，原業主於2016年9月以約699萬元購入，持貨4年後以680萬元售出，帳面僅蝕19萬元，但原業主當年購入時支付樓價7.5%雙倍印花稅（52.4萬），連同其他雜項支出計算，估計需要蝕讓約78萬元。其次，元朗世宙1座高層A室，實用面積646平方呎，以3房連士多房開則，原業主於2016年以約889萬元購入，原叫價920萬放盤，最終以848萬元沽出，持貨約4年帳面損失約41萬元離場。原業主當年購入單位時，曾支付雙倍印花稅（66.6萬元），估計損手逾100萬元離場。
上述兩個蝕讓個案可見，賣方帳面蝕讓並不多，差不多相等於租樓3、4年的租金損失，但是由於雙倍印花稅支出過高，令業主蝕入肉。
另一種情況是內地客蝕讓沽貨，例如大坑上林2座高層B室，實用面積1,170平方呎，屬於4房間隔，原本叫價3,800萬元放盤，議價後以3,400萬元轉售。單位早於2012年以約3,673萬元以公司名義購入，公司董事包括內地富商，持貨8年帳面損失約273萬元。
其次，西半山羅便臣道80號2座高層C室，實用面積855平方呎，屬於3房間隔，原業主於2015年以約2,800萬元購入，剛以約2,700萬元轉手，持貨5年帳面損失約100萬元。
其實，內地客近年來港買樓，「出牌」不太按常規，除了出手闊綽外，往往購入單位後不斷加按套現，最終輪為銀主盤或蝕讓離場，故這類個案無論旺市或淡市均會出現，與近期肺炎疫情並無直接關係。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論