樓市靠穩 市民入市意慾回升

樓市今年走勢反覆，本港捲入社會事件至今已半年，樓市交投放緩，樓價亦見調整。 雖然如此，市場仍有利好因素支持，10月政府放寬按保樓價上限，助釋放購買力，另本港低息環境有望持續，加上剛性需求強勁，短期內房屋供不應求，未來若社會事件緩和以及中美關係維持穩定，樓市有望回穩。香港置業最新調查顯示，市民入市意慾回升兼創7季新高，擬換樓比例更創有紀錄以來新高，反映不少市民對後市仍有信心。 本行於12月份透過問卷形式進行2019年第四季「置業意向調查」，成功收集390份有效問卷，最多受訪者（22.1%）認為未來12個月香港樓價走勢平穩，其次20.5%認為下跌5%以內，認為下跌5至10%的有19%，而認為下跌10%以上的則佔17.7%，至於看好後市的則約有20.8%。調查亦顯示，有39.7%受訪者計劃未來12個月入市，比例按季升1.6個百分點，按年同期升約5個百分點，兼創7季新高。由此可見，政府放寬按保，加上樓價呈現調整的情況下，預計將有不少市民蠢蠢欲動，趁機覓筍盤入市。 放寬按保後換樓鏈重啟 政府放寬按保後換樓鏈得以重啟，調查顯示，達47.2%人購買物業主要用途為換樓，創2017年第二季有紀錄以來新高，購買物業主要用作上車的受訪者以29.5%居次位，用作投資的則佔23.3%排最後。新房策公布前，400萬元或以下物業方可承造9成按揭，但該類物業選擇有限，而政府在10月將9成按揭貸款的樓價上限提升至800萬元後，讓不少有供款能力但首期不足的市民較容易上車，而且選擇增多；政府亦將8成按揭貸款樓價上限由600萬元提升至1,000萬元後，有助促進換樓鏈，讓樓市健康發展。 現時準買家普遍傾向購買一手市場物業，究其原因，發展商能夠提供高成數按揭，變相削弱二手樓購買力。現時市面上不少家庭客考慮的2至3房物業樓價動輒超過1,000萬元，但1,000萬元以上物業最多只可承造5成按揭，為了助市民換樓，筆者建議政府考慮分階段放寬逾1,000萬元至1,500萬元物業按揭成數上限，由現時5成放寬至7成；逾1,500萬元至2,000萬元物業按揭成數上限則建議由現時5成提升至6成，進一步激活換樓鏈，全面提升二手流通情況。 撰文 : 李志成 香港置業行政總裁