2020-03-10
經濟日報
中美貿易戰久未平息，加上歷時半年的社會事件，對香港投資市場造成雙重打擊。近月新型冠狀病毒肺炎來襲，更令原已放緩的市道雪上加霜。在這個充滿挑戰的投資環境中，分層寫字樓反可造就莫大的投資機遇，皆因寫字樓銷售市場已有穩健的基礎，寫字樓價格自2010年起一直飈升。
目前市場氣氛低迷，我們預計甲級寫字樓租金料於2020年下調10%，寫字樓價格繼而較2019年6月的高位下滑20至30%，分層出售寫字樓價格的下行周期將於約6月份見底，價格較對上一個高位累積下跌35%。在此情況下，買家可望獲得較12月份更大的折扣率。最近成交包括以呎價28,800元售出的美國銀行中心2812室，較原先叫價低36%，還有以呎價10,600元售出的宏基資本大廈16樓，較原先叫價低25%。
經濟步入調整周期，意味着賣家需要接受以較低的價格離場。但鑑於早前升幅相當強勁，即使以折讓價售出物業，賣家仍可獲利。因此，這將會是買賣雙方雙贏的局面。
市場基礎穩健 下行周期短
回望過去，相比2000年的最高位，2003年的寫字樓價格下挫逾50%。此後，全球金融體系進行重組，而業界視香港為主要中心據點，令寫字樓價格回升10倍以上。盡管寫字樓價格於2009年環球金融危機爆發後短暫回落，但其後迅速反彈，至2018年上升近三倍。由此可見，基於供應不足及穩健的市場基礎，寫字樓銷售市場的下行周期往往較短。因此，我們預計寫字樓價格將反彈至2016年的水平，若中國買家再次大舉購入，價格才有機會回升至2017年時的高位。
根據高力國際發表的《2019年度香港投資者問卷調查報告》，大多數受訪者表示自己有意於2020年在香港物業市場配置資金，並計劃成為「淨買家」。由於核心商業區內的甲級寫字樓等核心資產市場流動性高，資本值增長能力強，因而備受投資者歡迎。我們預計寫字樓租金及價格將於2020年上半年急速下滑，並於大約6月見底，然後於第四季度回升，而前提是新冠肺炎疫情於3月份受控。雖然價格及租金於2020年會出現負增長，但今年亦不乏重要轉機，強心針之一包括如本年2月14日通車的沙中線。
總括來說，香港擁有穩健的市場基礎及低利率環境，加上金融區寫字樓供應有限，而我們也預計下行周期屬於短暫。因此，不論是自用或長遠投資，2020年將會是入市的好時機。當中，首選地區將會是受惠交通樞紐的灣仔、金鐘區的甲級寫字樓。
長遠投資環境 仍具吸引力
主要經濟體一直實施寬鬆的貨幣政策，為融資及投資活動提供支持，因此在可見的將來，利率應維持於低水平。當資本值現時出現調整，應吸引更多早前認為香港樓價太高而卻步的用家入市。對於機構投資者、投資銀行及房地產基金來說，資金應投放於回報及潛在資本收益較高的房地產。
隨着回報率趨向穩定，資本值理應出現合理增長，因而吸引更多着重利潤多於增長的機構買家。隨着投資者數目增加，將刺激市場的流動性，加上大灣區帶來的種種機遇，香港的長遠經濟增長及營商前景仍然別具吸引力，在全球門戶城市中穩佔一席位。因此對於投資者來說，寫字樓仍然是資產增值的首選。
撰文 : 蘇建武 高力國際香港資本市場部董事
欄名 : 專家論市