2020-03-09
明報
【明報專訊】今天想說的是新鴻基地產（0016），但先容許小弟客串一下做大文豪。
《雙城記》的名句「這是最好的年代，也是最壞的年代」。大文豪王爾德（Oscar Wilde）也說「我們都生活在溝渠中，但仍有人仰望星空」 。是危是機，睇你點睇。買樓也好，買股也好，總有人嫌貴，「等調整才買」。先不管「等調整」等多久，當中又會損失多少機會（例如2009年一直等買樓）。就當真的遇到調整，像過去兩周環球股市急挫，這些說「等調整才買」，會不會入市？多數仍是不會。原因？「疫情重挫經濟失業率必升還買股票？傻的嗎？」說穿了，他們不是「等調整」，而是希望「無事無幹股市大跌讓我買入，而又無人捷足先登」。這是否合乎常識？再說白一點：頂尖的學生，不怕題目難，至怕出得淺。因為大家做同一份卷，人人都曉答，分分鐘盲拳打死老師父。投資也是一樣，成功的投資者最開心是股票大升，第二開心是股票大跌。
跌市更能考驗股民實力
陸東說過，牛市贏錢當然簡單，你夠膽的話不停加大槓槓桿，多多都有得你買。但跌市才見真章，才考驗你的持貨能力，心臟夠不夠強，以及是否有能力低位撈貨。跌市不買貨，難道升至泡沫才買？當然很多人奢望捉正低位，買完立即V形反彈，若有如此着數的事，不妨分享心得。
說回正題，新地早前公布業績，股價沒有太大反應，因業績和分析員預期相若。買股票是買將來，現在才提反修例運動的影響，已經是慢了十幾拍。難道基金經理要等業績才知商場人流減少？那麼新冠肺炎疫情對股市，以及新地的影響又如何？今次疫情影響股市，暫時是兩階段：農曆年後港股急瀉，其後反彈。之後到中港疫情沒有太大惡化，但外國疫情反而失控，環球股市再急跌，港股也跟隨，但跌幅較外國股市小。
相信如此情况下，疫情對中港公司的影響，應已反映得七七八八。而小弟邀請你一同仰望星空：恒指仍是便宜，更何况10年美國債息低至0.7厘，股市相當有吸引力。
香港地產股當然也和大市一起受壓，但表現並不特別差，可能是去年反修例風波時股價已大跌。年初至今，地產股和恒指大致同步，而新地更是跑贏恒指，想不到吧！
文首已向大家解釋，強者遇上困境，反而視為機遇。去年尾也寫過新地（〈基礎紮實 新地現價吸引〉）。當時新地淨負債率才13%，最新業績已升至約18%。壞事？才不。18%仍是相當低的水平（內房淨負債率動輒過100%）。而且，應該問的是，為何淨負債率會上升？答案是因為公司去年底購入西九高鐵站上蓋的商業地王。
真正強者視困境為機遇
此舉意義非同凡響，首先公司身體力行，真金白銀示範了對香港充滿信心，行動勝於一千句廢話。此外，留意歷史，新地過往不乏逆市出擊的例子，往績相當不錯。例如IFC是亞洲金融風暴後發展，ICC則是金融海嘯後，往後都為公司帶來極豐厚回報。還是那一句：市况不差，何來有筍盤？
疫情暫時仍未見曙光，但內地和香港的確診數字好像已穩定下來。小弟未敢說最壞情况已過去，但的確見到商場人流多了（當然和全盛時期相比仍差甚遠），餐廳的入座率也回升，交通公具也擠迫了——一切和2月頭相比已改善很多。記得SARS時情况也是差不多，起初大家怕得要死，但日子久了，生活還是要繼續，動物本能（animal spirit）就回歸，就由山洞走出來覓食了。
無論如何，疫情仍會影響新地收入，特別是公司早前已宣布減租。但肯定的是，由於新地業務夠多元化，旗下商場也有不同檔次，所以不會是受影響最大的地產商。公司也提到會繼續貨如輪轉（小弟很喜歡這詞語，夠形象化）般推盤——新地去年正是香港的賣樓王，資金流相信絕不成問題。去年年尾小弟推介新地，現在依然不變。
中長線樓市難跌 炒賣成本太高
最後還是少不免說幾句樓市。小弟的看法仍然無變，自住可以，炒賣則不宜，主要因為交易成本太高。但以中長線（五年十年）來看，樓價下跌空間應該相當有限。財爺剛剛才警告未來五年將錄得赤字。怎麼辦？節流空間不大（全世界政府通病），而政府已暗示加大稅收，但徵收銷售稅應該是政治自殺。相信可以做的，仍是維持高地價政策，依靠賣地收入，當然還有是印花稅。在這種情况下，政府如何容許樓市大跌？
（作者為證監會持牌人士，並未持有以上股票）
康證投資研究部董事
[李聲揚 股市非常道]