一二手盤源增 樓市持續暢旺

「橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同，不識廬山真面目，只緣身在此山中，」常人觀事、觀物，往往只執着一端，而忘記了綜觀全局，詩人蘇軾這幾句，提醒我們成嶺成峰是相對，要看清整座廬山，就必須站後一點，綜觀全局，絕不能只是管中窺豹。要分析樓市，同樣需要綜觀一、二手市場的全局變化。 驚濤駭浪的上半年已經過去，下半年的樓市又會如何，正如上星期的分析，從成交量來看，剛過去的上半年，整體樓市交投可說是「一手靜二手穩，從一手住宅物業銷售資訊網SRPE的成交紀錄冊統計，今年上半年一手銷售約有6,700伙，較去年同期的11,539伙，按年大幅回落42%。 上半年新樓推盤量顯著減少，令整體新盤市場相對淡靜，與此同時因應部分一手客源流向二手市場，令整體二手市場交投趨於平穩，按土地註冊處登記，二手樓市的按月成交量，更加錄得連續5個月上升，最終上半年整體二手註冊量達至22,000宗，較去年上半年約23,600宗，按年輕微減少不足7%。 今年首5月 樓價指數升1.48% 一手淡靜二手平穩情況下，整體上半年樓價表現亦相對平穩，按差餉物業估價署最新公布，今年5月份全港私人住宅樓價指數報384.8點，較對上一個月的377.5點按月上升1.9%，累計今年首5個月表現，整體樓價指數仍有約1.48%的升幅。 綜觀一、二手樓市上半年的變化，其中最主要的變化應該是整體一、二手市場的盤源變化，首先是過去半年間，由於限聚令的限制，上半年的新樓推盤量明顯減少，引致整體一手新盤銷售量亦有所回落，但同時間因應失業率的上升、以至近月的移民潮，令過去半年間整體二手盤源顯著增加，幸而即使二手盤源增加，但因應成交量亦維持平穩，整體樓價得以維持現水平窄幅上落。 至於接下來的半年，樓市又會如何走向，按現階段來看，相信下半年整體一、二手盤源均會有所提升，失業率高加上移民潮的出現，預計下半年二手盤源仍會增加，再者因應限聚令放寬，近月新盤市場已回歸熱鬧，發展商亦需要加快推盤以追回上半年失地，相信下半年新盤市場亦勢必熱鬧。 一、二手盤源增加情況下，未來樓價走向就必須視乎下半年樓市交投能否維持暢旺，從簡單經濟學的供求關係來看，假若盤源增加而樓市需求有所回落，樓價自然受壓，但從近月市況推論，只要未來半年整體樓市交投持續暢旺，下半年樓價仍可維持平穩。 撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理