2019-12-23
星島日報
政府預計本地房屋需求增長將會放緩，因而調低未來十年建屋目標，比去年的預計減少二萬個單位。若非遇上市道受反修例風暴困擾，這個調整勢會成為托市助燃劑，原因是政府的預測與市民當下的觀感存有極大的落差。
市民的切身體驗，是就算反修例事件導致樓市有所調整，整體樓價仍然處於非常高的水平，市民由支付首期到借貸供樓都甚感吃力，若不買只租，租金又貴，否則劏房戶也不會一年內就增加了二千一百個，而平均輪候公屋時間也不會延長至五點四年。
市民看重當下，政府放眼長遠，上星期公布的長遠房屋策略一年一度檢討結果，把十年內供應四十五萬個住宅單位的目標，調低至四十三萬伙。這已經是政府第三次調低供應目標，政府五年前公布首個長策，以四十八萬伙作為未來十年建屋目標，實際建屋量至今沒有一年達標，現在目標縮減至四十三萬伙，實際供應量與目標之間的差距縮窄了。
供求平衡否 關鍵看樓價
過去幾年，私樓供應量大致達標，至於公營房屋，包括出租公屋和居屋等資助房屋，供應就遠未達標，就算按政府最新調低的指標，未來十年公營房屋供應量仍然短缺二萬九千伙。
市民判斷供應是否足夠，是從樓價來看，樓價升，政府反而縮減供應目標，就被質疑是否粉飾數據，讓政府在房屋供應方面的表現不致這麼難看。
政府有其固定的機制來預測未來房屋需求，其實，無論目標高低，最重要還是看實際供應的變動。長策最新預計是未來十年興建公營房屋目標降至三十萬一千伙，實際供應量二十七萬二千伙，雖然未達標，但已經比去年預計時多了二萬四千伙，顯示增長加快，要是能夠保持這個勢頭，或有達標的一天，問題是這個實際建屋量預測能否貫徹落實。
須力克困阻 保供應落實
過往經驗顯示，要落實這些闢地建屋的計畫，往往一波三折，新界東北新發展區面對的重重障礙，是明顯的例子，而政府未來十年要增闢的土地，無論是新界棕地，還是公私營機構合作的「土地共享」計畫，都要克服種種困阻，令人擔心會否拖了又拖。而為了紓減基層市民的住屋困難，當局計畫三年內提供一萬個組合屋等過渡性房屋單位，只能是暫時應付的手法，不足以解決長遠問題。
政府增建公屋速度加快，部分原因是長策把興建公私營房屋比例由六比四調整為七比三，根據最新的調整數字，未來十年的私樓供應目標是十二萬九千伙，政府官員指出未來三、四年實際供應量可達三萬六千個單位，如此推算，最後六年豈非每年興建六千個單位就能達標？現時每年私樓供應逾二萬個單位，到時每年供應減到不足三分一，大家可以想像對樓價預期會有怎樣的影響。要是私樓價格帶動租金上升，又會驅使更多人申請公屋和居屋，官員制訂策略時須通盤考慮，避免向市場釋放進一步刺激樓價的訊息。