2020-03-07
明報
【明報專訊】一些香港人認為內地公布的疫情個案大減數據不可信，新冠肺炎在歐美日韓等地大規模爆發之際，卻又相信香港鄰埠澳門連續30日沒有新增確診個案，兼之最後一個在院就診者也在昨日出院，以新冠肺炎最長27天潛伏期計，澳門豈非可說已戰勝疫情，巿民出街也不用再戴口罩，各國應到澳門取經防疫控疫？
如大家相信澳門的疫情數據，自不然會問為何其控疫如此成功，有說澳門乃因反應快過香港封關，不過澳門從未封關！說到封關，令人聯想到澳門近年樓價成功封頂，但澳門除了徵稅卻一如香港沒有封關式限購，當地近年卻不斷填海造地，多了供應自然有利壓抑樓價，相反香港常說樓價高引發社會怨氣，但當政府要填海、增加地積比或建築高度，又或要發展郊野公園邊緣地方，卻又有人跳出來阻撓，令人不得其解。
澳門填海造地 樓價成功封頂
說到不得其解，近日美國在議息會前兩星期突然宣布減息半厘，也令不少分析員大出意料之外，而消息出台後，美股先急升，後急跌，然後又挾升，到了昨晚美國開巿前美股期貨又大插，更是玩死了不少投資者，而港股恒指下周一復巿也可能會失守技術分析的頭肩頂頸線，十分嚇人。
息口下降，一般而言，可減輕各行業的利息支出，本是利好經濟，但聯儲局突然出手，卻又令人猜疑聯儲局是否知道仍未出現的「大鑊嘢」，所以也不可傾側地看好。美國減息後，香港各銀行未有相應降低最優惠借貸利率（P），但銀行之間的一個月拆息（H）卻跌至1.19厘的1年新低（見圖1），對於採用拆息計算按揭利率的業主自然可減輕負擔，但就不利傳統賺息差的銀行業。
銀行地產投資前景不如新經濟
事實上，過去一年美國聯儲局重新減息，地產股如新鴻基地產（0016）股價便明顯較匯豐（0005）硬淨，但兩者股價又被屬新經濟板塊的騰訊（0700）拋離（見圖2），如未來減息趨勢持續，傳統銀行業務難有運行，地產雖受惠減息，但也已過了高峰期的動力，將來的投資標的，會是在新經濟類別進行發掘。
上星期財爺在預算案表示會推廣長達20年的定息按揭，但本周美國大手減息，增強香港人覺得未來息口只會愈來愈低的信念，要推廣定息按揭會變得加倍困難。其實，就算是如美國大多數業主都會敍做最長達30年的定息按揭，但當息口不斷走低，業主過了一段時間內轉按要罰息的期限，也可重新將物業轉按至另一家能提供更低息的定按，近一年美國隨息口轉跌，新申請轉按的每周個案便又見爆上（見圖3）。
新一期居屋首天「甩底率」達56%
中原城市領先指數CCL最新報174.94點，按周跌1.78%，跌幅是207周（即2016年3月）以來最大，連跌3周共2.18%。
樓巿升時，常聽說香港的買樓剛需強烈，但且看涉及較少炒賣的居屋，每次當樓價下跌，新居屋的揀樓情况便也會冷卻，如房委周初恢復居屋揀樓後，首天全日僅售出48個單位，是去年12月底開售以來最差一日，「甩底率」更高達56%，意味逾半中籤申請人未有到樂富中心揀樓。
正如朋友湯文亮所言，如抽到居屋籤又不到場揀樓，由於中籤機會極低，不是下一次政府再賣居屋便可抽到，有一些家庭可能要抽十年八載都抽不到，現在抽到了又放棄揀樓，究竟是因疫情怕感染而不去揀樓，還是覺得樓價會再跌而希望以後可以以更低價買樓，甚至是覺得香港經濟會轉壞，有減薪甚至被裁員風險，所以放棄可以揀樓的機會？
中資海外投資商業物業金額鋭減
看來，所謂樓巿的剛需，也可隨時而變，並不怎樣的剛！又或反過來看，當其他人放棄揀樓，已抽中居屋，就算原籌號較後的，本來沒望揀到好單位甚至沒希望揀到樓的，可以更輕鬆揀樓，那疫情和經濟轉差，對他們而言或是壞事變好事。
近月疫情全球化，自然大大打擊物業投資意欲，其實兩年前美國開始發動貿易戰爭，早已令到亞洲地區往外投資商業物業的資金急減。
世邦魏理仕最新發布的《2019年亞洲投資者境外房地產投資數據》顯示，主要受到中資於境外商業地產投資活動持續放緩影響，2019年亞洲投資者部署於全球的境外商業地產投資總額為450億美元，按年下降17％，而中資於境外商業地產投資活動連續第二年放緩，2019年境外總投資額為36億美元，按年下降了55％（見圖4）。此外，中國內地投資者出售境外資產的趨勢在2019年延續，但規模低於2018年水平。
[陸振球 樓市解碼]