私樓土地供應 緊跟長策減

港府上周公布今年7至9月的賣地計劃，政府第3季推出兩幅住宅地僅160伙，按季減少9成，屬恢復賣地後季度最少。唐榮過去已多次提及，港府因應長遠房屋策略調減私樓土地供應，正一步一步自我實現。 住宅地單位數目 2015起趨跌 政府下季將推出西貢及大埔兩幅住宅地共160伙，對於來季的官地供應較少，連同日出康城第13期計算，來季共2,710伙供應。下季兩幅官地，其中西貢用地鄰近匡湖居，可建樓面面積約5.75萬平方呎，料可發展為混合式的低密度及分層式住宅。另一幅位於大埔滌濤山附近的住宅地，提供約9.83萬平方呎，同為低密度發展，兩地合共可發展單位數目只有160伙。 根據美聯物業一份報告分析賣地計劃，政府自2019/20年度起已大幅減少私營房屋供應，加上與公營房屋搶地，反映覓地困難。事實上，政府推出可供發售的住宅用地數目及單位數目近年持續下降，自2015/16年度多達29幅住宅用地，涉及可建單位約16,000伙，輾轉降至2019/20年度的15幅，涉及約8,850伙。換言之，自2015年起無論住宅用地及單位數目，迄今跌幅均約5成。據估計，2020/21年度可供興建單位數目只有約7,530伙，料創近年新低。 私樓供應主導弱化有兩個部分，一是私樓土地的實際供應，特區政府的房屋政策，長遠房屋策略定調，將2019/20至2028/29年度10年期的公私營房屋新供應比例，由60：40調整至70：30，即公營及私營房屋供應目標分別為315,000伙及135,000伙，相較之前的私樓供應每年高達18,000伙的目標，每年平均減少4,500伙，跌幅達到25%。 到了去年底再進一步減少，2020/21至2029/30年度10年期的公私營房屋比例維持在70：30。在總房屋供應目標430,000個單位中，公營房屋供應目標為301,000個單位，私營房屋供應目標為129,000個單位。即平均每年13,500伙減至12,900伙，減幅為4.4%。 私樓供不應求 未來料更嚴重 以私樓來說，今年起平均每年供應是1.29萬伙，以建屋速度6、7年計算，大約3年出售樓花，2023年起的新盤樓花或見減少；再3年，即大約是2025、2026年，這批土地將建成現樓，私樓落成量很大機會隨着減少。 唐榮去年曾提到，只供應1.35萬伙，私樓極有可能出現供不應求的局面，新一年度進一步減至1.29萬伙，卻跟新盤的吸納趨勢背馳。附表顯示最近10年的一手住宅成交變化，平均每年一手成交15,440伙（去年計算的10年平均數是14,946伙，反映一手成交量正在上升），而低於1.29萬伙的一手成交年份，只有2011及2013年兩個年度，最多成交的2019年，更超過2萬伙。中長期來說，一手私樓供不應求未改，日後要看出售的公營房屋增量速度，能否抵銷部分私樓需求。 撰文 : 唐榮