2019-09-23
經濟日報
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，雖然今次樓市未有大跌的危機，但有機會呈現較長時間陰跌。短期而言新盤未必會割價售，但相信發展商會在付款辦法上增優惠吸客。
樓市受到內外衝擊，除了受中美貿易戰影響，內部亦面對社會爭議矛盾，至今反修例運動已持續超過3個月，張翹楚指，若從過往歷史來看，單是政治事件難以令樓價大跌。例如發生在2014年的雨傘運動，雖然樓價在2015年出現下跌，但與社會運動無關，下跌原因是美國啟動縮表及加息。而早於1989年發生的天安門事件，雖然發生在國內，但事件亦震撼香港，但亦未有令樓價出現下滑。
業主實力強 樓價難斷崖式下跌
不過，他指出今次反修例運動的不同，在於已經開始影響經濟層面，特別是零售、旅遊業方面，「猶幸現時住宅租金仍『頂得住』，租金變成樓市的最後防線，但假如未來經濟轉差，失業率上升，有機會拖低住宅租金，例如現時有租樓的單身人士，都可能搬回舊屋和家人居住，租金或會回落。物業價值高，轉售不容易，如果租金回報率並不是特別吸引，市場的資金就會寧願選擇債劵、股票市場，所以假如住宅租金下跌，就可確認樓市步入下跌周期。」他說。
至於跌幅可以會有多大，「97至03年，樓市跌足6年，每年跌幅大概10至20%，過去樓市的下跌期，跌幅達雙位數是有，但超過20%以上其實很少。另外，現時零售市道雖然較差，但又未至於如03年沙士期間般，現時SOGO起碼仍有市民逛街。現時舖位租金太貴，個別行業捱不住才結業，整體情況不是太壞，不過今次觸發的政治矛盾，令樓市調整周期變得漫長一點，可能會變成陰跌，每年跌5至10%左右。但當然亦不能小看這個跌幅，始終樓價基數高。」
他相信樓市不會出現「斷崖式」下跌，有數個原因：「早年各國量化寬鬆措施，令資產價值急漲，業主實力更加雄厚。金管局早年已連番推出收緊按揭的措施，減低樓價大跌的風險。另外香港背靠內地，有其獨特優越性」
甲廈回報較高 防守性較強
他認為，短期發展商未必會劈價賣新盤。「從最近推售的包括馬鞍山、將軍澳的新盤，銷情確實不如之前般好，但亦說不上太差，可能賣到7成、8成，有部分甚至有超額認購，在此情況下發展商不會急於割價賣樓，如果大幅劈價10至15%，市場就會期望下一輪會否減價20%，其他發展商會否跟減更多？劈價對市場始終是負面訊號，發展商不會貿然採用。」
他相信發展商有2種策略應對，其一提高地產代理佣金，變相調高回贈優惠予買家；另外推出長成交期付款辦法，例如最近的北角柏蔚山便新增了4年長成交期付款計劃，近日成交十分暢旺。至於二按亦非沒有成本，資金流會減慢，亦非發展商本業，而利潤亦非很高，故相信不會太多發展商願意加大二按。
另外，他較為看好中區的甲廈市場前景，金融市場在此次社會運動中，影響不大，金融服務運作仍正常，甲廈租金仍堅挫，回報率比起舖、豪宅較佳，後者回報率可能只有0.5至1厘，甲廈防守性較強。
撰文 : 梁振鋒