2020-03-06
經濟日報
受新冠肺炎疫情影響，2月中旬開始，賣方軟化，二手市場議價空間增，再加上財政預算案公布後，購買力釋放，二手交投量進一步升溫。
根據利嘉閣數據資料顯示，全港50個指標屋苑於上周（24/2至1/3）共錄137宗買賣個案，較前周（17/2至23/2）的142宗回落4%，不過，已連續兩周錄逾100宗，並創近17周次高，可見短短兩個星期的旺勢。
筍價盤浮面 代理全線催谷
事實上，凡市場出現筍盤即吸引準買家，不乏戴口罩在門外排隊睇樓情況，能出現這類場面最大關鍵是放盤單位達到筍價，當這類筍價盤浮面，區內代理即全線催谷，通報準買家，故出現幾組準買家同時睇樓也是平常事。
外區客出到價 爭贏本區客
爭相出價個案近日屢見不鮮，進取準買家更臨時添價以討好業主，務求圓置業夢。正如將軍澳新寶城2房低層戶1月以650萬元放盤，及後業主落價至606萬元，堪稱屋苑入場版，即引來多組睇樓客排隊睇樓，終以606萬元達成交易，累減44萬元，目前2房叫價約640萬元，再沒有此類平盤放售。
東涌東堤灣畔一個套3房以800萬元放盤，單位可睇樓之餘，叫價亦是同類放盤中最便宜，放盤首天即吸引多組準買家排隊睇樓，據悉，即時已有準買家與業主傾價，有本區客還價至750萬至760萬元，但業主底價是800萬元，換言之，議價空間是零。正當本區客空手而回，有外區客似乎志在必得，出手進取，一口價800萬元，好明顯跟足業主的底價，結果當然是外區客出到價，爭贏本區客。
今趟外區客慕名而來，入東涌搵樓，好明顯外區客已摸清區內的樓市行情，對東涌樓價有一定掌握，亦了解東涌的對外交通，否則也不會貿貿然入市。以銀碼800萬元而言，在市區能買到套3房？近港鐵站？有會所屋苑？相信較難實現。就以長沙灣泓景臺而言，2房單位造價亦要約850萬元，如3座一個實用面積482平方呎單位，於2月以848萬元沽出；套3房單位動輒逾千萬元，難怪該外區客如此進取，兼且樓價800萬元，更可承造最高9成按揭，即首期80萬元便可入市，也是放寬按揭上限啟動的換樓鏈。
無論是否羊群心理作祟，總知有落價盤就有準買家造訪，恐錯失執平盤機會。但有一點不容忽視，若非真筍盤，準買家不會貿然問盤、還價兼追價，這批深知行情的準買家對屋苑單位價格瞭如指掌，絕對是伺機在市場執平盤。至於美國突然減息，即使香港銀行未跟隨，亦有機會令資金投向樓市，為港樓注入新動力。
但有兩點要留意，一是新盤起動，肯定會向二手市場爭奪客群；二是當二手筍價盤消耗，業主心紅起來調高叫價，兩者均會迫使二手成交量再次受壓。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論