2020-03-06
經濟日報
政府公布最新財政年度的賣地計劃，2020至21年度將會有6幅商業地皮以招標形式推出市場，包括3幅啟德商業地、大嶼山東涌第57區地皮及備受市場關注的港島區2幅地皮：中環新海濱3號用地及銅鑼灣加路連山道，預估商業地皮可建樓面面積最多約897萬平方呎；而新加入賣地計劃內的中環新海濱3號商業地皮料將成為商業地王，為政府帶來相當可觀的賣地收入。
中環新海濱3號商業地王最矚目，項目佔地約516,312平方呎，按地積比率約3.57倍計算，料總可建樓面逾184萬平方呎（未核實）。該地皮佔盡地利優勢，橫跨龍和道與耀星街，比鄰本港超級甲廈國際金融中心2期，正前方可享有永久保證的維港景致，預計落成後大部分寫字樓可望海景，為極罕有核心市區大型商業地皮。
雖然是次推出的中環新海濱地不論在地利、配套及景觀等都極為矜罕，但受制於現時市況，相信發展商及財團出價仍然會偏向保守，料樓面地價會較高峰期有約三成折讓，估計樓面呎價約4萬元水平；而目前最高商業地皮呎價紀錄為中環美利道停車場項目，於2017年5月批出，涉及樓面地價達約50,064元。
引用「雙信封」投標形式
同時，政府對今次推出新海濱商業地王相當重視，就該地皮引用「雙信封」投標形式，即入標的財團不止需要提交價格建議書，更要建議整個項目的發展規劃設計，政府將會就價格及地區發展兩方面作評估去揀選中標者，意味地皮不一定價高者得，亦會考慮到整體規劃發展。翻查資料，政府之前亦曾兩度使用此形式招標，分別為2003年前水警總部（現為尖沙咀1881公館）及2013年的黃竹坑私營醫院用地。
此外，由於今次中環地皮規模大，估計發展商多會以合組財團形式競投，或是參考西九龍高鐵站上蓋地皮的發展模式，由一間發展商投得後，再邀請合作夥伴共同發展，以西九龍高鐵站上蓋地皮為例，該項目於去年11月獲新鴻基地產以約422.32億元投得，最後郭氏家族斥資約94億元購入該項目25%權益共同發展。
今次政府無懼市況連環推出貴重地皮，當中中環新海濱用地更是重中之中，期望可為政府庫房帶來可觀收入，為政府財赤問題解燃眉之急；而今次首度出場的中環新海濱用地屬市場矜罕商業地王，估計會成為財團特別是見證香港經濟發展的本地發展商重視，預料項目將會成為新地標，招標反應會見理想，令賣地收入得以成功達標。
撰文 : 潘志明 中原工商舖董事總經理
欄名 : 專家論市