2020-06-30
經濟日報
雖然香港的疫情持續改善，經濟活動開始復甦，香港寫字樓市場氣氛有所改善，但目前本港經濟受制於外圍因素影響，不同行業受到不同程度的打擊，因此有很多租戶在控制成本上都十分審慎，積極尋求節省成本的方法，包括要求業主減租、減少樓面面積或分租、進行租賃重組，以至搬遷到港島和九龍租金較低的地區。與此同時，由於中環核心地段的寫字樓租金有回調，對租戶的吸引力大增，有其他地區的租戶更表示有意趁租金低考慮搬到中環。
九龍寫字樓市場方面，由於2020年和2021年九龍區寫字樓新供應不足，再加上大圍環境不穩定的情況逐漸穩定下來，寫字樓市場有機會在2020年以後走出低谷。相信市場疲弱的環境會在今年持續，帶動更多對資金謹慎的企業搬離租金較高的九龍核心區。「去中心化」的趨勢已經開始了數年，在企業積極控制經營成本求存的環境下，此趨勢更明顯，成為了企業縮減規模節省成本以外最受歡迎的選擇。
此外，有不少企業在搬離核心區的時候，希望得到更多的靈活性，如不同的租賃期和終止條款。因此九龍核心區的寫字樓租金受壓程度較東九龍大。筆者預計今年九龍核心區的寫字樓租金將錄得較大的跌幅，而九龍東和九龍西的寫字樓租金的跌幅會較溫和。
至於香港住宅市場，許多因素正影響樓市走勢，自去年社會運動、中美貿易戰，到近期疫情、國安法、未來中美關係，以至立法會及美國總統選舉等，正影響樓市走向。相信疫情減退後，社會運動依然會為樓市增添不穩定因素。
盡管如此，相信住宅樓市不會大跌，但亦不會出現V形或U形反彈。在各項外圍及本地因素影響下，估計今年香港住宅樓價仍在調整期，但調整幅度不大。
大灣區整體住宅樓價看俏
而在新型冠狀病毒疫情影響逐漸減退下，內地主要城市的住宅銷售出現V形反彈，部分城市的新盤銷量已返回疫情爆發前的水平。受惠於內地本身的剛性需求，加上受到國策支持，特別是鼓勵港人在大灣區置業，預計今年大灣區整體的住宅樓價升幅將會跑贏內地其他城市。而在大灣區主要城市中，深圳住宅市場將繼續受到香港人關注，主要由於在地理位置上與香港接連。此外，其他大灣區城市如東莞、中山和珠海等城市的住宅樓價增長潛力較高，預期將吸引更多投資者。
撰文 : 林浩文 萊坊執行董事及估價及諮詢主管