去年政府放寬首置按揭後，新盤採用建築期付款辦法已變成市場的主流，個別新盤更出現超過8成買家使用建期付款，適逢新冠肺炎的疫情衝擊經濟層面，樓價亦進入下行周期，這批採用建期付款的單位，為樓市潛伏另一個危機。
去年施政報告放寬首置按揭，樓價1,000萬以下的單位可借8成按揭，800萬以下可借9成，但措施只適用於已落成的物業，而樓花新盤則能夠透過使用新盤的建築期付款方案，待物業落成再透過現樓契上會便能採用新措施。事實上不少發展商亦相繼增加建期方案的優惠，採用建期付款的比例持續高企。
《經濟日報》曾於1月時報道指，天水圍新盤Wetland Seasons Park當時經過兩輪銷售後共售出690個單位，採用建築期付款的買家便有564伙，佔已售單位近82%，至今仍是去年政府放寬首置按揭後，採用建期付款最高比例的新盤。
直至最近，其實情況亦沒有大幅改變，反映建期付款已變成新盤的主流，2月份銷情最旺的元朗新盤瑧頤，合共登記售出53個單位，據成交紀錄冊顯示，佔38宗是使用建築期付款，佔比亦高達72%。
而這些新盤均主打中小型單位，樓價銀碼普遍低於1,000萬元，故大部分都能受惠按保新措施，能夠承造高成數按揭。
由於比例持續高企，令金管局日前亦在社交平台撰文指，自從按證公司去年10月調高按保樓價上限後，留意到愈來愈多新盤買家選擇用「建築期付款」買樓，有些樓盤甚至超過8成買家選擇「建築期付款」。
收樓前估價不足 或需多付首期
金管局提醒，因為買家只能以收樓時而非買入樓花時的樓價申請按揭，如果樓價在收樓前出現調整，銀行估價不足，買家就有機會需要多付首期的風險，才能找到銀行承造按揭。
假設買家現時以800萬元買入一個樓花單位，並打算借9成按揭入市，即向銀行借720萬元，首期80萬元。如果物業落成的時候，樓價已回調1成，亦即單位估值下跌至720萬元，那屆時物業借9成按揭，就只能夠借到648萬元，買家首期由80萬升至152萬元，較原先計劃多準備80萬元。
以往新盤採用即供付款的買家才是主流，但在今次政府放寬首置按揭後，卻間接導致新盤變成建築期付款才是主流，適逢今年樓市又進入調整期，從最近的二手樓市可見，樓價仍然繼續下跌。始終今次疫情仍未完結，就算內地的新增確診數字個案有放緩的迹象，但全球各地相繼出現社區爆發的現象，反映疫情不會是短期內能夠解決的事，本港經濟出現下行現象，相繼有企業裁員，失業率上升，樓價確實難以樂觀。
近月採用較高比例建期付款的新盤，最快將於明年3月便要上會入伙，如果樓價跌勢持續，買家要做好額外抬錢上會的準備。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論