2020-06-29
經濟日報
日前有統計顯示，中環區甲級寫字樓的空置率升穿5%水平，創7年新高，各個環節均不利寫字樓市場，雖然今年落成量將顯著回落，但2021年又迎來另一個落成高峰，由2019年空置量上升的情況，料延續至明年，寫字樓弱勢未改。
明年新供應 集中九龍城東區
翻查香港物業報告2020附表顯示，2019年私人寫字樓的落成量為266,900平方米，較2018年上升49%，甲級寫字樓的落成量為241,900平方米，相當於總供應量的91%。但明顯地，使用量卻大幅減少，年內的整體使用量錄得147,000平方米，較前一年減少45%。年底空置量增加7%至1,103,900平方米，相當於總存量的9.0%。
正如唐榮指出，今年寫字樓的落成量相對較低，預計2020和2021年分別有77,700和292,500平方米的私人寫字樓落成。如果集中看甲級寫字樓，2019年落成量為241,900平方米，較2018年高出36%。新發展項目大多位於非核心地區，如觀塘和沙田，分別佔當中的54%和23%。這些非核心區甲級寫字樓，會對核心區帶來競爭。所以，有關報告統計，2019年的使用量維持正數，但降至168,600平方米。年底空置量推升至甲級寫字樓總存量的9.0%，相當於720,400平方米，其中30%的空置面積位於核心地區。
政經因素+疫情 估需求續減
預計2020和2021年分別有47,500和227,800平方米的甲級寫字樓落成。在2020年，荃灣和西貢的供應相對較多，將分別佔整體落成量的49%和33%。2021年的新供應將集中於九龍城和東區，佔預測落成量的60%。2020年落成量較少，本來可換取市場逐步吸納空置樓面的時間，不過，2021年又是另一個較多落成量的年份，相信將使市場持續受壓。
中原工商舖報告亦指出，受經濟及政治因素影響，香港金融地位受威脅，美國更直指有機會取消香港特殊待遇，市場傳出撤資潮等不利消息，加上疫情肆虐對市道有所影響，企業對寫字樓需求續下降。據中原（工商舖）統計，港島5個核心區包括銅鑼灣、灣仔、中環、上環及金鐘，5月甲廈空置率全部按月上升，其中一向以一盤難求的中環區甲廈最新空置率已升至5.05%，為近7年新高。預測隨着港區國安法逐步落實，為香港商業前景信心添加不穩定性，加上疫情仍然持續，料經濟復甦需時，下半年整體寫字樓市場審慎，需求仍有待觀察，預料核心區甲廈空置率將繼續上漲。
仲量聯行公布的報告更指出，5月中環甲級寫字樓空置率升至5%，為2008年全球金融風暴以來最高，導致租金下跌2.7%至平均每平方呎102.4元。
唐榮想到，唯一可能利好的是中概股大批回港上市，會否在港開設辦公室，或對寫字樓市道帶來一點支持。或者潮流不再，科網巨企回港上市，知名度充足，根本不像多年前部分中國企業，需要一座座「體面」的商廈總部，對寫字樓的需求，相信仍要多觀察一段時間。
撰文 : 唐榮