2019-12-19
經濟日報
昨日公布的長策2019年周年進度報告顯示，未來十年私樓供應進一步減少，由去年13,500伙再減至12,900伙，新樓供應低位徘徊，繼續成為支撑樓價的其中一項有利因素。
最新長策報告中提到，2018年經檢視後，在《長策2018年周年進度報告》中把2019-20至2028-29年度十年期的公私營房屋新供應比例，由60：40調整至70：30，訂出十年建屋量是45萬伙，其中公營房屋是315,000伙，而私營房屋是135,000伙。
報告指出，政府一方面致力大幅增加公營房屋供應，以滿足社會需求；同時亦應確保私營房屋的穩健發展。因此會繼續把2020-21至2029-30年度十年期的公私營房屋比例維持在70：30。在總房屋供應目標430,000個單位中，公營房屋供應目標為301,000個單位，私營房屋供應目標為129,000個單位。
換言之，十年供應中，私營房屋供應由去年所訂平均每年13,500個減至2020年度起的12,900個，每年再少600個或4%。意味2020年4月起新財政年的私樓土地供應，有機會因應供應目標而進一步減少。附圖是歷年長遠房屋策略訂下的十年私樓供應目標，可以說持續向下，而去年是一大轉折。
去年有關新樓供應大幅向下修訂時，唐榮曾撰文指出問題，今時仍然適用：
「如果翻查歷史，港府在2002年底曾經推出孫九招停賣地，換言之是停頓土地供應，今時當然未達這種極端情況，但減少私樓供應，兩者同樣是房策，亦可比照何時將產生效果。
發展商按房策 調整建屋售樓
一手單位落成量數字，可以發現2001年停止住宅土地供應後，私樓高落成量仍維持一段時間，2002年超過30,000伙、2003及2004年均超過26,000伙，但踏入新政策的第4年，私樓落成出現急減，2005年急跌至17,000伙的水平，較2004年私樓落成大減33%，其後2006至2009年持續每年下跌，直至谷底的2009年7,160伙(部分原因或與2008年金融海嘯，發展商放慢建屋有關)。可見減少私人住宅土地供應，影響持續多年，發展商會因應房屋政策作出建屋和售樓進度的調整，而建屋變化是動輒以數年計算。」
美聯物業一份報告亦指出，隨着私人住宅供應目標下調，來年賣地計劃提供的私人土地供應或有機會相應調低，除非賣地最終大幅超標，否則私樓供應將難大升。
去年底長策會調低私人供應目標後，本財年賣地計劃目標亦見下調，回顧本財年首三季(4至12月)賣地計劃進度，單位為9,230伙，雖然佔年度目標1.35萬伙約68%，全年有力達至目標，但若然最終僅達至1.35萬伙目標，比起過去7年平均約19,400伙仍明顯為低。
再補充一點多次提及的數據，2019年截至12月中，一手成交約有20,751宗，如果加入過去五年的總數，2014年至今，平均每年的一手成交宗數約有17,584伙的水平，連續多年數字顯示，一手成交量是高出近兩年長策所訂的供應目標，如果相若需求持續，供不應求的局面或會惡化。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論