政府放寬首置按揭、新居屋揀樓，彷彿造就不少上車良機，不過往往跌市前最後一批入市的買家，負擔能力亦是最脆弱的，市民要提防，經濟衰退及失業率上升對樓市的影響。
早前施政報告放寬9成首置按揭保險的樓價上限至800萬元，刺激到不少原本首期不足的上車客入市。
逾8成按保 日批42宗飈3倍
按照日前財經及庫務局的數據顯示，由放寬按保當天至11月30日的一個半月內，獲批逾8成按揭的按保宗數則有1,870宗，平均每日批出41.6宗申請。對比今年1月至10月15日亦只有3,089宗，平均每日僅批出9.8宗，大幅增加3倍。以今年首11個月計算，合共4,959宗高成數按保，已經較去年全年增加11%，按照目前趨勢，全年計算的增加幅度相信有機會達2至3成。
同時，據中原按揭研究部早前數據所見，客戶申請按保宗數之中，申請9成按保的個案多達47%。
情況反映放寬按揭的措施，吸引到不少負擔能力不足的準買家，而且在現時以高成數按揭入市。若果未來一年樓價下跌1至2成，現時以9成按揭入市的買家，隨時成為負資產的高危一族。
特別是現時政府不但在按揭成數上有所放鬆，連壓力測試亦給予彈性，例如有按揭中介早前便透露，曾有客戶申請新按揭的時候，在壓力測試下供款與入息比率達66%，高出正常上限6個百分點，但仍然獲順利批出9成按揭貸款。
明年風高浪急 做好風險管理
壓力測試用意是避免買家過於習慣低息環境，當加息的時候被殺個措手不及。雖然樓市現時面對加息風險較低，但隨着經濟下行，買家明年要面對的卻可能是減薪、裁員潮殺到，缺乏壓力測試把關，年輕家庭入市面對的斷供風險更大。
事實上，當樓市上升周期持續一段長時間，愈遲愈後期入市的，很有可能正正是本身實力比較弱，風險承擔能力較低的買家，才需要政府透過政策資助或者幫助上車。當一個逆境大浪打過來，卻要面臨沒頂的危機。
回顧98年推出、協助年輕人置業的「首次置業貸款」，讓年輕人借得輕鬆點，卻遇上經濟樓市周期逆轉，結果不少人變成負資產，甚至破產收場。
該貸款計劃自1999年12月起，推展至非長者單身人士，最高可獲貸款達30萬元，至2002年3月底停止接受申請。共接獲80,007宗申請，當中共有33,433宗申請獲得貸款，總貸款額約為148.5億元。截至2008年10月中，首置下的33,433宗貸款個案當中，已完成還款的有15,599宗，但當中約一半在還款期間曾出現拖欠還款的情況，更有1,473宗是已破產的個案。
無論中美貿易戰、社會事件，還是經濟衰退，明年樓市有可能相當風高浪急，唐榮還是要提醒，現時入市的買家量力而為，盡量做好風險管理才入市！
撰文 : 唐榮