明年具「挑戰性」一年

2019年是「動魄驚心」的一年，中美貿易、英國脫歐及社會運動等因素對中國內地及香港的房地產市場有重大影響，而近年房地產市場有「股票化」的趨勢，即受不同因素有短期波動。2020年是具有「挑戰性」的一年，有許多因素可左右中港房地產市場。 就香港島寫字樓市場而言，受到中美貿易戰和社會不穩定影響，許多租戶都對市場前景謹慎，他們大部分都十分看重節省開支，有不少租戶由租金高的寫字樓搬至同區租金較低的寫字樓，甚至搬至非核心區，又或者在現有的寫字樓設法節省成本。 在過去數月不少租戶都有將租賃規模縮小大約20至30%。過去積極擴充的中資公司的租賃活動淡靜，有小部分超甲級寫字樓錄得個別退租個案令供應重投市場。整體而言，由於港島區甲級寫字樓的空置率都是偏低，因此預計明年港島區甲級寫字樓的租金跌幅不會太大，預計下跌約6至8%。 就九龍區寫字樓市場而言，由於本地和全球經濟前景不穩定，九龍區寫字樓租賃氣氛放緩。九龍區見到不少的棄租個案，早期需求放緩迹象也漸漸反映出來。由於市場供應尚未完全消化，加上來自棄租及共享工作空間的供應，即使明年九龍區寫字樓的新供應有限，筆者預計2020年九龍區寫字樓的租金將下跌2至4%，「甲級」寫字樓的租金跌幅會更大。 零售寒冬 還有一段時間才回暖 另外，許多人關心香港零售市場，現時正值「寒冬」。盡管預計香港零售業在2020年仍面臨重大壓力，但部分零售業可能逐步進入「新常態」。消費力和消費氣氛受到社會不穩定的影響，位於主要購物區如中環、銅鑼灣，尖沙咀和旺角的傳統零售熱點均受到影響，加上由於大型運輸系統及路面情況令大眾市民出入都受影響，部分市民為避免人多塞車的情況，都會選擇留在「社區消費」，因此一些提供市民生活所需的地區商場及民生區商店的銷售額相對較為穩定。整體而言，零售市場的「寒冬」還有一段時間才有望「回暖」，因此筆者預期2020年街舖租金將會持續下跌約15%。 撰文 : 林浩文 萊坊執行董事及估價及諮詢主管