2019-12-17
星島日報
(星島日報報道)近年各路資金爭相購舊樓，收樓手法花招百出，本報獲悉，不少財團採取「兩份合約」收樓，一份買賣合約，樓價在土地註冊處公開登記，另一份為神袐的「補充價」合約，通常以裝修費等名義支付，不當作樓價登記，惟兩份合約均支付印花稅，以避免刑事罪行，因此只要深入查核及計算稅務文件，就能得知金額，小業主若不留心，很有機會錯價賣樓蒙受損失。
近期財團紛以新手法收樓，除了公開收購價外，再為小業主度身訂造「補充價」，簽訂一份「臨時買賣合約附件」或「補充合約」，以裝修費或其他名義支付補充價，知情人士透露，對於收樓人來說，補充價可彈性處理，方便收樓進程，更可因應不同個案節省成本，而這份補充合約，只限買賣雙方持有，金額多少外人不會知道。消息人士形容，近期此種手法之普遍，已達致氾濫地步。
本報調查過去兩年來，市場上十五個主要收樓項目，結果，發現有八個涉付「補充價」，金額佔樓價兩成至一點五倍不等，臨時買賣合約及正式買賣合約，均只寫明樓價，土地註冊處亦只登記樓價，補充價並沒有當作樓價登記，查冊時看不見。不過，基於財團將樓價及「臨時買賣合約附件」（補充附件）的補充價（裝修費），都當作樓價繳交印花稅，因此，只要深度查冊，從土地註冊處的註冊摘要當中，索取印花稅文件，即可計算樓價及補充價金額各有多少。
本報調查發現，個別財團支付裝修費，金額遠高於樓價，銅鑼灣希雲大廈四樓B室，面積九百八十方呎，樓價一千零七十七萬元，裝修費約一千三百七十一萬，為樓價的一點二倍。
希雲大廈過去一年錄二十八宗買賣，其中二十一宗付裝修費，金額由五百多萬元至逾一千五百萬元，若以總成交價（樓價及裝修費）計算，平均呎價由逾二萬元至二千萬八千元。
不過，部分舊樓項目呎價差天共地，新蒲崗崇華街四至四十二號舊樓，共一百伙住宅，本報抽樣二十五伙，面積二百七十方呎至三百二十方呎，當中二十四伙已被收購，涉資二百一十八萬元至三百一十三萬元不等，表面看來甚公平，惟補充價卻由「零」萬至一百九十九萬元不等，令實際收購價由二百六十五萬至四百八十二萬元，平均呎價由最低的八千三百餘元至逾一萬五千三百元，相差逾八成！
當中，其中崇華街四號新寧樓三B室、四B室及五B室，面積均為三百一十四方呎，每伙皆佔業權「一百五十六分之一」，重建價值一樣，計及補充價後，實際成交價分別二百六十七萬、三百三十四萬七千元以及四百八十二萬元，差額二百一十萬元，而從該三伙合約可見，小業主都不是自住客，分別報住曉暉花園、翠竹花園及竹園北邨。
新蒲崗舊樓一名小業主透露，中介人一開始，說明收樓分開樓價及裝修及搬遷費計算，過程中，他們不斷催促快賣樓，否則就沒有裝修費收，令他感到很大壓力，雖然他收取逾百萬裝修及搬遷費，看來很高，但整體來說，三百多呎賣四百多萬元，不足在同區購入單位，很無奈！
有測量師表示，對住宅單位來說，千萬裝修費屬天價，足以裝修一間面積逾萬呎的大酒樓，少數個別收樓個案價格奇高，無可奈何，唯一大批同類型單位，價格相差七成至八成，非常誇張！
本報調查所得，中環奧卑利街、上環贊善里，西半山崇華大廈，銅鑼灣「四禮一加」項目，土瓜灣道六十八A號至七十六B，及大角嘴道一七三至一九九號，亦有補充價。沒有付補充價項目包括中環歐士大廈、西半山翡翠台、羅使臣道八十八號至一百號，西環如意大廈、北角皇都戲院大廈、鰂魚涌濱海街項目及大角嘴海角樓。