2020-03-03
經濟日報
近年，政府銳意在新界棕地發展住宅，並積極研究興建多層物流大廈，鼓勵公司及營運者「上樓」以騰出土地。根據規劃署近期的棕地研究，全港現時有作業營運的棕地合共1,414公頃，主要位於新界西北，當中53%的面積被用於一般倉庫貯物或建造業用途，土地使用效率偏低。因此，若經仔細規劃發展利用，改善土地使用效率，棕地具備極大發展潛力，長遠可以為本地相關工業創造價值並支持可持續發展。
十年工業用地短缺期
隨着土地及房屋政策落實推行和棕地回收工作的開展，可以預視在未來十年即時可用的工業用地將面臨嚴重短缺。世邦魏理仕的研究數據指出現時本地貨倉空置率仍處於非常低的水平，至去年第四季約為2.1%，加上創科行業對工業空間需求持續，而本地市場在2021年之前的新供應仍然缺乏，將會進一步支持該類項目的租金及價格表現。
根據世邦魏理仕的2020年市場展望，工業空間的新供應將維持低水平，短期內只有一個項目預計在2020年竣工，僅提供20.4萬平方呎空間。同時，超過450萬平方呎面積可能因為工廈活化計劃而隨時被抽離市場，加劇現有供應競爭，並減低空置率風險。雖然宏觀經濟前景未見明朗，但低空置率以及強制搬遷租戶的潛在需求將為倉庫租金提供強力支持。我們預計倉庫租金在2020年仍將保持平穩。在整個房地產市場進入下行周期的背景下，這成為本地所有商業地產行業中最具韌性的一個類別。
承租能力成關鍵
根據政府研究報告顯示，棕地每月平均租金中位數及平均數分別約為每平方呎3元及3.9元。然而，這租金水平遠不及新界私人分層工廠大廈或貨倉約每平方呎12元的平均每月租金。差異之大難以提供足夠誘因吸引棕地作業者搬遷到租金水平較高的地方。
另外，要發展符合現代物流業要求特建的多層樓宇，所需的資本投資非常龐大，若由私人公司發展及以市場主導形式營運，屆時棕地營運者是否有能力承租新建樓宇的租金水平存疑。租金水平差距之大，反映大部分目前享受棕地低廉租金的作業者可能因而缺乏誘因遷離棕地，甚或重新搬入原址的新建工廈。
因此，政府在收回棕地的同時除了需要考慮如何提供足夠的營運和儲存空間，更要考慮利用特惠租金或津貼來增加誘因。發展棕地是政府多個土地供應策略中的其中重要一環，涉及公共利益等具爭議性議題，但基於本港土地有限的情況下，值得社會各界持份者深入探討，保持溝通和討論。
收回棕地的工作並非一朝一夕內可以完成，但相信經過這段短期陣痛，長遠來說經規劃重整後本港能釋放棕地的發展潛力和價值，除了供應更多房屋住宅，亦預期在二十年內帶來大量新工業用地以填補棕地作業遷移、市區工業樓宇活化及高規格工業活動需求，此供應相對整體工業存量約三成，其中包括一個計劃中的新工業邨，不但為本地土地問題帶來紓緩，亦對支持本地的工業發展有長遠而正面的影響。
撰文 : 黎尚文 世邦魏理仕香港顧問及交易服務──工業及物流資深董事
欄名 : 專家論市