2019-09-18
經濟日報
近期本港受到社會事件和中美貿易戰升級影響，樓價及成交量僅稍偏軟，只有個別業主劈價賣樓。但劈價只屬個別例子，加上2010年底政府陸續實施的樓市辣招，樓市泡沫經已消失淨盡，樓價縱要下跌主調仍是有秩序的。另外，全球息口向下，亦有助抵銷樓市拋售壓力。
香港自從2010年底開始，額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、從價印花稅（DSD）等等辣招相繼推出及加碼，並且透過香港金融管理局收緊按揭貸款措施，這9年來樓市泡沫經已被擠得一乾二淨。90年代初，在沒有各種辣招及收緊按揭制度之前，非但買樓有9成按揭，並且有確認人方式買賣，其中涉及不少炒家參與，所佔比例不低。
SSD綁3年 短炒消失
自從1997年樓市「八萬五」推出加上亞洲金融風暴，樓市暴跌，短炒的弊病暴露無遺，一些涉及確認人的買賣活動，因炒家失蹤而「斷纜」無法完成交易，加劇樓市跌勢並持續多年。
2010年底政府陸續實施各種辣招，其中額外印花稅「被綁」最多長達3年及後稅率最高達到樓價20%，短炒活動消失，以確認人名義炒作幾乎已被市場遺忘。
9年來政府在樓市不斷將辣招加辣，炒家經已在樓市中消失得無影無蹤。而且置業人士買樓首期要普遍付出樓價4、5成之外，更要合乎金管局向銀行指定的壓力測試，才可申請按揭貸款，所以絕大部分有能力買樓人士都真材實料財力不凡。近年物業市場炒家基本上已絕迹，買家由用家主導，故相信樓價急跌的機會不大，料樓價只會逐步回落。
置業首期收緊至樓價4、5成，無形中業主已向銀行交付高達4、5成保證金，樓價縱有下調，亦很難跌去4、5成，銀行資產質素不會因樓價稍稍下跌而變壞。樓市受到本港社會事件及貿易戰影響，但樓價在今年6月底創出歷史新高，以中原城市領先指數計算，去到9月初樓價比高峰只下跌2.43%，跌幅溫和。
樓價因社會事件及貿易戰回軟，但也有美國以至全球息口趨跌因素支撑，所以，跌幅會是有秩序向下，不容易急瀉。息口報跌無疑代表經濟欠佳，在投資角度則是資金成本下降，有利投資。本港樓市在好淡因素互相抵銷之下，樓價跌勢應會緩慢而非急挫。
撰文 : 陳永傑 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁