2020-03-02
經濟日報
80後投資者蔣一洪自7年前開始投資物業，至今已擁有超過30個物業收租，她指，即使在現時樓市下跌周期下仍不妨入市，只要找到低市價2成的筍盤就已經「穩賺」。
投資者蔣一洪（Lucy）自從2013年開始投資物業，當時大概用了270萬元買入黃大仙一個舊樓單位，受惠樓價持續上升，一年多後便旋即以360萬元沽出，帳面賺價約90萬元，雖然當時要支付額外印花稅，但仍毅然沽出再投資其他物業，「第一層樓都是慢慢儲首期，搵細銀碼的單位先上車，借高成數按揭，見有不俗的升幅便轉手套現再投資。」過去7年間，由零已變成現時持有超過30個單位，物業偏布本港及東南亞，均以中小型單位為主。
單幢樓交投少 較易低市價買樓
在新冠肺炎（武漢肺炎）疫情下，無論睇樓量以及成交量都大幅萎縮，但蔣現時仍有四出睇樓，物色筍盤入市機會。「我認為買樓最重要是搵低市價的筍盤入市，尤其是低市價15至20%的單位，其實只要你買到就等於穩賺。買樓博炒、等收購始終太高風險，萬一物業最終無人收購怎麼辦？但買到低市價的物業，跌市有更多的防守空間，而升市中甚至能夠賺突。」
她補充，「市價」是很模糊，有些代理會以上一宗成交價作為參考，以此指出今次單位低市價以誘導買家入市，「如果上一宗有是天價成交又怎麼辦，會令人判斷錯誤。」她認為，既然買家最終要找銀行承造按揭，最好還是參考不同銀行對單位的估價，「銀行始終是較為保守的機構，用不同銀行的平均估價最好，緊記不要以業主叫價、上一宗成交作為參考。當然，其後再需要用呎價判斷平與貴仍是十分重要。」
而單幢樓以及小型屋苑，買到低市價單位的機會較多，「由於大型屋苑太多成交，資訊流通快以及透明度高，無論業主以及買家都容易找到數據作參考，相反小型屋苑或單幢樓，市場缺乏盤源下，沒有大型代理行推銷，甚至沒有網上銀行作估價，中間會有比較多空間可以『走盞』。」
樓價料跌1至2成 長遠仍看升
「其實毋須對疫情的影響太過悲觀，短期調整一定會有，香港現時大約有一半人仍在租樓，只是他們買不起，但實際上他們置業意慾十分高，有龐大的剛性需求。另外，土地供應一直不足夠，未來2至3年甚至會跌至低位，今次的調整或者會有10至20%，但長線來說樓市仍然會升。」
蔣自己除了投資住宅外，亦有涉獵工商物業，但她指，今次疫情對中小企有相當大的衝擊，寫字樓價錢必定會有調整，所以她仍比較看好住宅市場，尤其是600萬元以下的細價樓市場，「細價樓始終涵蓋最大眾的市場，客源較多需求亦最大。」
作者、責任編輯：梁振鋒