2019-09-17
經濟日報
內外因素夾擊，投資氣氛起變化，第三季大額物業市場買賣價量急挫，預計第四季「大刁」宗數反彈力度有限。
第二季尾及第三季物業市場（6至8月），基本上可反映本地政治事件對投資市場影響，因為6月初起，本港反修例風波引發連串遊行及示威，而投資市場亦即有所反應。戴德梁行數字顯示，截至9月中，物業投資市場暫錄得30宗1億元或以上大額成交，按季下跌了55%，亦是自2013年第三季雙倍印花稅推行以來，大手成交再次回落至30宗的低位。本季總成交金額暫為106億元，亦較上季的344億元大幅回落。按此推算，今年全年逾億元買賣宗數及金額，按年下跌幅度逾5成。
商廈成交 上月未錄億元個案
另一項數字，亦同樣反映投資市場近月起變化，美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，8月份商廈市場未錄得任何億元大手成交個案，以全月表現計，是自從工商舖辣招於2013年實施後首見。
而該行統計全港50大甲廈也僅錄得7宗買賣，屬今年以來的新低。價格上，指標甲廈價格按月下跌1.2%，今年以來已經累積倒跌1.6%；至於乙廈價格按月也下跌0.2%。
投資物業市場與住宅市場表現確不同，畢竟住宅買家以自用為主，長期有一定需要。反觀投資工商舖買家，絕大部分為投資者，他們只會留意氣氛、前景，以及潛在回報率會否上升，如果整體環境欠理想，便會減少投資，或採觀望態度。
第三季本港受兩大因素影響，同樣打擊投資氣氛。中美貿易戰升溫，亦即令外圍經濟添不明朗因素，而去年受貿易戰影響，中資來港入市個案已減少，而今年情況未有改善，因此過往最受中資支持的甲級商廈，無論租售市場均非常淡靜。另外，貿易戰持續，人民幣滙率繼續受壓，一方面中資投資物業誘因降低，而在消費層面上，過往自由行高峰期，正是人民幣升值之時，來港購物盡享滙率優勢，如今情況相反，或多或少影響消費意慾，對商舖市場亦帶來一定打擊。
消費市場不景氣 舖價難保持
至於本地政治事件，最大衝擊肯定是商舖，自從7月份，示威轉趨激烈後，訪港旅客及消費急挫，就連本地市民也不敢外出，核心區零售、餐飲無一倖免受影響。跟一些樓上舖酒吧老闆傾談，提及旗下中環及銅鑼灣分店，開業4年以來，上個月首次虧損。何況示威一出現，不少地舖立即關閘，可想而知生意如何受重創。消費市場不景氣，營商開舖做生意個案減少，租金自然受壓，舖價當然也難保持。
投資市場買家，主要為中資、外資及本地投資者，近一年中資參與度減少，上半年外資基金表現活躍，連番購本港商廈及舖位，7至8月份則幾近停手，據測量師行資深代理透露，外資基金開始留意本港政治事件起變化，畢竟基金要考慮投資物業的地區政局、安全系數等，故目前也暫緩。缺少兩大資金支持，投資需求下降。
負面因素充斥，工商舖價格難免下挫？目前投資市場淡靜，另一原因，是業主未有明顯降價，由於息口仍處極低水平，業主尚未有降價意慾，只有零星商舖業主，作出大幅減價，亦立即出現承接，可見市場上仍有投資者在物色機會，惟整體業主似乎未有割價求售情況，預計第四季成交宗數持續在低位。
撰文 : 唐榮