大單位回報 不足2厘

三千多萬元單位，每月收回5萬元租金，回報率不足2厘，扣除一切開銷，回報再縮。 利嘉閣地產一份報告顯示，新近南昌站匯璽2A座中層B室的租賃成交，單位實用面積約1,327方呎，採四房雙套連工人套間隔，外望海景。單位日前以50,000元成功租出，折合實用面積呎租約38元。 據悉，業主於2017年4月，以約6,417.7萬元購入上述單位以及同座的另一單位。有業界估計，該租出單位價格大約是3,200萬元，有關單位年租金收入60萬元，換算買入價，回報率頗低，只有1.9厘，再扣物業稅、差餉、地租、管理費等等，再加上兩年租約期滿，預留一成至一成半租金作翻新開支，實收的回報或更低。 如果以差餉物業估價署的私人住宅回報率計算，最新數字到今年4月，匯璽屬D類單位，市場的平均回報率約有2.1厘，假設要到達有關的回報率水平，樓價水平不變，買入價3,200萬元，月租要達到55,000元才能推升回報，亦即要較現租出金額多一成。 換另一個角度看，從租金回報推算單位的市值，現時回報不足兩厘，年租金收入60萬元不變，要回升至2.1厘，樓價市值只能達2,900萬元，需要貶值約9%。 當然，以上這個匯璽是個別例子，多付了溢價，放回二手市場出租，準租客未必加入考慮，反而租金總額大，使客源更受限。據悉匯璽同類型四房單位本月至今累錄四宗租賃成交，屋苑現時有約19個單位放租，月租叫價由48,000元起。 匯璽細戶呎租56 大戶僅38元 早前亦有報告提到，南昌站匯璽6月至今暫錄約20宗租務成交，平均實用呎租約52元。香港置業資料顯示，匯璽2B座高層D室，實用面積約351平方呎，1房間隔，向東南望山景。原本租金叫價2.2萬元，放租1個月即吸引外區客洽詢，議價後減價2,500元，以1.95萬元租出，實用呎租56元。原業主於2017年4月以約749.6萬元購入，回報率約3.1厘。反映大細單位有別，一個是38元呎租、一個是56元，每呎有達18元的巨大差距。 附表是差餉物業估價署的回報率表現，顯示今年回報率低位徘徊，而單位愈大回報率卻愈低。其中A類最細單位屬有統計新低，但仍是各類單位最高回報。C類單位是平歷史低位、其他均相當接近最低位，估計若租金進一步受壓，出租回報仍是低處未算低。 撰文 : 唐榮