2020-06-23
經濟日報
經濟前景不明朗，企業致力減省營運成本，而東九龍作為第二核心商業區，近年大樓面供應持續，不少企業於區內租用大樓面甚至全層單位作企業總部及據點，在現時營商環境下，不少企業租客已陸續縮減規模，令市場騰出更多大樓面，為東九龍寫字樓租務帶來不穩定性，為租金添壓，預料東九龍商廈租金跌勢會持續。
近期東九龍區先後出現多宗寫字樓低價租出單位個案，即使是臨海甲級商廈亦難逃租金下調命運。市場消息指，觀塘海濱道181號的One Harbour Square中高層全層單位，面積約1.9萬平方呎（未核實），新近以呎租22元租出，屬該廈近期新低個案，而據本行資料顯示，該廈去年就獲本地機構以呎租約22元承租，屬近期新低紀錄。資料顯示，One Harbour Square去年錄得個別成交，平均呎租維持在約25至27元水平；而對上一宗呎租22元個案於2018年中錄得，即最新成交租金已回落至兩年前水平。
據前線同事了解，今次新租客從事展覽行業的本地公司，本身租用九龍灣甲廈一個中層全層單位，面積約2.8萬平方呎，今次轉租One Harbour Square，面積縮細約三成，但樓齡較新，更可享有全海景致，物業質素佔優。
同時，另一宗低價租務個案，位於觀塘海濱道萬兆豐中心低層G室，面積約2,096平方呎（未核實），成交月租約2.93萬元，平均呎租14元。據知，該單位可望部分海景，以目前該廈海景單位的呎租普遍逾20元。翻查資料，萬兆豐中心對上一宗錄得呎租14元的成交需追溯至2014年4月，意味前述成交呎租已為大廈6年新低。
此外，另一商廈供應重災區的九龍灣，其地標甲廈企業廣場一期新近亦錄得業主減租共度時艱的個案。位處企業廣場一期2座中高層03至05室，總面積約3,950平方呎（未核實），獲租客以呎租約17元續租。據了解，該單位前租金為每平方呎約23元，續租後兩者相差26%。
九龍灣新甲廈空置率達2成
事實上，東九龍寫字樓一直出現供過於求現象，空置率長期維持在雙位數字，其中九龍灣區最新甲廈空置率錄得約20.94%，較4月份的20.29%輕微上升；而與去年5月空置率15.71%相比，更大幅上升5.23個百分點。面對當前局勢，企業營商環境困難，規模在所難免會面對收縮，「由大轉細」實為大勢所趨；而向來大樓面供應較多的東九龍區商廈首當其衝受影響，業主心態疲弱，為求留得住租客，議價空間有所擴大，因而拖低租金水平，預料中長線東九龍區商廈租賃交投量會減少，短期內東九龍寫字樓租金仍然有下調空間。
撰文 : 潘志明 中原（工商舖）董事總經理