大額成交好閉翳

環球疫情未受控，兼憂心第二波爆發出現，商業氣氛受打擊，令投資物業市場更難復甦。 非住宅物業大額交易 按年挫71% 近月住宅交投數字尚算平穩，但非住宅投資物業市場是另一回事，據戴德梁行數據顯示，今年暫錄得19宗1億元或以上非住宅物業大額交易，按季下跌32%，按年下跌71%，為2008至09年環球金融危機以來第二低位。本季總成交金額暫錄得43億元，較上季減少42%。若按此走勢，2020年或成近10年大額投資最淡靜一年。 住宅市場以用家作主導，即使經濟環境或轉弱，有自用需求的人仍願買樓。相反投資物業如工廈、寫字樓，絕大部分買家為投資者，他們看重投資氣氛、營商環境，稍有不穩定因素，便選擇先作觀望。近月環球疫症，經濟活動叫停，實在難有商業活動進行，故此涉及商用物業如寫字樓、商舖、物流中心等，始終受不同程度影響，租金收入下跌，影響未來回報率及物業價格，除非業主作出大幅減價，否則沒有投資必要，導致成交宗數大減。近日環球疫情不僅未完全受控，市場更憂慮出現第二波，投資計劃或再延遲，相信第三季投資市場難現大反彈。 各物業範疇中，寫字樓受衝擊雖不及零售來得直接，但論到程度或更深遠。本港甲廈租戶，均屬跨國機構，較為國際化，環球局勢對甲廈需求有直接關係。據仲量聯行統計，5月中環寫字樓空置率4.6%，為6年以來新高。在環球封關下，歐美金融機構相關人士無法來港處理租務，或決定在港首度設分行，不論擴充或新開業也暫緩。 何況是次環球疫症，對全球經濟造成打擊，不論旅遊、零售、服務業等，也在想辦法節省開支，搬遷或減樓面，導致近月商廈頻錄負吸納量，而租金亦向下。由於預期租金調整持續，財團也乏興趣吸納商廈，故今年也極少大額商廈成交，成為拖低成交金額的主要原因之一，下半年也未許樂觀。 核心區商舖紛棄租 「有出無入」 環球封關，首當其衝受影響是商舖市場，核心區商舖出現「有出無入」情況，近兩個月約滿的鐘錶珠寶店，因生意大跌8至9成，多選擇棄租。涉及旅遊相關的零售商，不會在此時開新店，核心區吉舖愈來愈多，近期更多由短租店「頂住」，租金由高峰期100萬，跌至10餘萬元，反映吉舖難以消化，租金急跌在所難免。中長線而言，不少國際零售品牌開始出現經營困難，更嚴重的無奈結業，亦有時裝品牌預告全球減分店。環球疫情衝擊零售業結構，未來日子定更加審慎，複式旗艦店一旦約滿，也有可能棄租，將為核心區租金帶來壓力，價格下跌幅度更明顯。 撰文 : 唐榮