2020-02-26
經濟日報
財政預算案今日公布，市民除了可以留意會否「派錢」、會否「減辣」，又或者是史無前例的財赤會有幾嚴重外，更可以留意一項，有機會提到的未來幾年私樓供應量的變化。
按照過往的財政預算案，比較少全新、大規模的房策措施推出，重點落在一些土地、房屋供應的進度，具體來說就是一些供應量的數據。
去年僅落成13600伙 遠遜預期
以去年的預算案為例，一開始就列舉了數個土地房屋數據，例如賣地數量、未來一年度的賣地計劃、未來3至4年的一手私人住宅供應量（最新數據是9.3萬伙），以及未來5年的私樓落成量和公營房屋建屋量。
比較令人關注的可能是私樓的落成量，在去年初公布的預算案，提及2019至2023年的五年私人住宅落成量，平均每年18,800伙。
當時唐榮的分析結果是，雖然未來5年私樓落成量，比起過去的5年平均數多出2成，但從走勢來說，已經預視了私樓供應很可能已經見頂，而且有機會在2021年或2023年回落至平均17,800伙，唐榮當時最悲觀估計是2023年有機會只有14,000伙。
之後，團結香港基金會發表的另一份報告，就估計2019至2023的五年間，年均私人住宅單位落成量約為18,500伙，當中2023年就會出現私樓供應懸崖，只有13,300伙落成。
按照之前幾年的慣例，今年預算案就有機會提及2020年至2024年的私樓落成量。先提及一些最新的情況，例如2019年的私樓落成量最終只有約13,600伙，遠低於當局預測的約20,400伙，原因是部分大型項目延遲了落成。
疫情+工人短缺 項目再延期？
在這個情況之下，就產生了幾個可能性，第一種是遲了在去年落成量的6,800伙在今年落成，再加上原本的20,200伙，令到今年的落成量突然暴增到接近27,000伙，變成2002年之後的新高。
第二個可能性，就去年延誤落成的項目雖然在今年順利入伙，但有限的建築工人及審批量，再加上發展商相應的調整步伐，推遲了一些原來今年落成的項目進度，令到今年的私樓落成量貼近，或者略高於之前預測的20,415伙，但又不至於出現暴增的程度。
事實上，香港建築工人本身就短缺，「限米煮限飯」，再加上近期疫情，導致建築地盤停工、政府部門有限度服務，出現上述第二個可能性的機會或者比較大。
隨着這6,800伙的項目延期的落差，如果在未來4年（2020至2023年）慢慢補回，又能否推遲在2023年出現的私樓供應斷層？
特別是，政府由2018年開始更改公私營房屋比例至7：3比，私樓土地供應跌到每年1.3萬伙左右，以建屋速度5至6年計算，2024年開始的確有機會出現私樓供應懸崖，待預算案公布就能夠有更加清晰的畫面。
至於樓市方面，去年預算案公布的時候，亦正值2018年中開始因中美貿易戰引起的跌市，當時樓價跌幅約10%，而預算案就回應「現時樓價仍然與市民的負擔能力脫節。政府現階段無意撤銷任何需求管理措施」。
如果以去年6月高峰計算，截至上月底的樓價跌幅大約6%，不過面對疫症的打擊、史無前例的財赤，官員會不會有破格想法就無法估計了。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論