2020-06-20
明報
【明報專訊】根據基金機構富達國際的調查，分析員普遍預期疫情對全球商業活動可在10個月內消退，由於中國控制疫情效果突出，更估計約6個月內經濟回穩（圖1），這更有利香港的經濟和樓巿復蘇。不過，雖然中原樓價指數又再進一步反彈至7個月新高，與之前的高位愈來愈接近，但近日藝人張栢芝以1.3億元售出港島半山世紀大廈頂層特色單位，持有9年扣除使費後，仍實蝕逾600萬元，卻反映雖然10多年來香港樓巿大漲小回，買貴了物業仍可以是蝕錢收場。
代理或坊間常說，在香港買樓，「只會買貴，不會買錯」的說法其實站不住腳，看看張栢芝的交易，買貴了便是買貴了，那管你買入的是大廈頂層特色靚單位，在十多年的大升巿仍是可以輸錢。
買貴了樓 揸9年都要蝕
說到藝人和物業，「星爺」周星馳持有的山頂天比高物業，被傳媒揭發原來已抵押予摩根大通銀行。據了解，有關物業曾於2011年匯豐銀行承按，去年已贖回。有評論指周星馳抵押豪宅，是否代表財困而需要周轉？不過也有地產界朋友說，現在利息低，抵押物業利息成本低，卻可以套現資金作更高回報投資，其實是相當聰明的做法。
巿場低息，其實更有利政府發債，早陣子看到報道，批評特區政府管治欠佳，加上抗疫又要大灑金錢，令到財赤龐大，如果再推「明日大嶼」，因要涉及大量開支，只會令庫房爆煲。有朋友看到這篇報道後，便問是不是地產商在發功，以阻止香港的填海和增加土地，令到擁有大量土地儲備的地產商得益？
可以未來賣地收入作抵押
筆者回應朋友，說任何陰謀論都難找證據，不過不少利益團體反對「明日大嶼」確是事實，筆者就認為，在美國無限QE和息口走軟情况下，開發「明日大嶼」其實有極低成本的融資辦法。
要知道，「明日大嶼」填海完成後，其實有極大的土地供應，部分會興建公營房屋，其餘則可售賣興建私人住宅或商業樓宇，可能足夠提供以千億元計的土地收入。如此，政府可以用相關的未來土地收入作抵押，然後發債進行「明日大嶼」，政府兼可訂明不會有包底的責任，根據香港政府的債券孳息曲線，就算長達15年的債息也低於1厘（圖2），在現時全球零息甚至負利率債也有人和機構購買的情况下，相信「明日大嶼」只要提供約1厘的利率，並以「明日大嶼」未來賣地收入作抵押的債券，也會有投資者或機構願意買入，政府只要支付極低的利息成本，而賣地後則可將相關債項贖回。
租金回落 商廈租戶或「再中心化」
以上做法，香港政府便不用在庫房困難時仍要抽出資金發展「明日大嶼」，他日賣地還債隨時還有錢賺，同時提供大量發展地皮，那何樂而不為？當然這會惹來地產霸權的不滿，以及一些希望房屋問題永遠不能解決以製造民怨來爭取選票的政客出來反對。
國際物業顧問高力發表研究報告，指香港甲級寫字樓的租賃市場正進入整合階段，目前，核心商業區（中環及金鐘）與非核心區之間的租金差距收窄到小於70％（或每呎租金差距由2008至2009年最闊達87元收窄至現在的53元，圖3），令核心商業區現提供「再中心化」的租賃選擇。
其實，在經濟興旺而寫字樓租金高企時，一些商戶會由核心區遷至非核心區商廈，以非中心化（decentralise）即可省成本，但現租金下調，則令商戶可遷返核心區，出現「再中心化」。
正如上述，香港核心商業區與非核心區之間的租金差距收窄了仍有70％，仍遠高於日本東京的45%，以及上海和新加坡的30%（圖4），原因之一可能和香港如中環的商廈新供應極其緊絀有關，如中央街巿已丟空發展十多年，造成浪費，亦無形中扯高核心區的商廈租金，削弱了香港的競爭力。
會德豐（0020）日前召開法院會議及經股東大會表決特別決議案，獲大比數通過，而股東之一的基金貝萊德之後發稿指該行在特別決議案中，投票贊成批准協議安排、削減股本、增設股本等動議，並解釋在內地參與地產發展業務的公司，一般出現資產淨值或帳面值折讓30%至60%，加上會德豐作為控股公司，其將在持有九倉及九置出現多一重折讓，變成雙重折讓令會德豐無論在短期甚至長期，股價都難以有強勢表現。
事實上，每逢有上巿公司私有化，都有小股東或評論員指大股東出價並不公平，但商場並非善堂，如提出的私有化對大股東沒有着數，又怎會有私有化意欲？
作為小股東，筆者認為就算覺得不公平，除非有能力迫使大股東提價，否則還是接受或趁機將股份套現，改為投入其他有利可圖的項目更划算。作個比喻，日前在香港第二巿場掛牌的京東（9618），過去一個多月在美國的股價已升了約一半，如一早將有關股票出售轉為投資美國的京東，得益會更大，况且如京東一類網購企業興起，長遠也是不利會德豐以控股公司身分持有的商場物業。
[陸振球 樓市解碼]