近日二手樓市睇樓量及買賣有回升的迹象，過去的周六日10大屋苑錄得逾23宗買賣，重回去年10月政府推出新按保後的旺市水平，樓市是否成功尋底及走出疫市陰霾？
當然是言之尚早，最主要是近日二手購買力，主要靠小業主大幅減價吸引出來；而新盤市場，多個發展商開始跟隨二手減價，相信短期樓價仍會持續下跌。
疫市下 新盤增優惠吸客
事實上，近日發展商推盤可謂「有求必應」，準買家要期有期、要借貸有借貸，即使不是直接減價，也可透過地產代理佣金回贈方式曲線減價予買家，總之現時發展商賣樓的靈活度比二手業主有過之而無不及。
從數字看，本月新盤市場交投十分淡靜，首20日成交約260伙，估計全月不足350伙，有機會創4年低位。交投淡靜最主要因為受疫情影響，多個全新項目押後應市。其間二手樓價拾級回落，發展商跟隨市況增加優惠吸客。例如華懋旗下屯門琨崙，日前在招標單位內，推出一個俗稱「2700日神PLAN」的優惠，集高成數按揭、低首期、長成交期及低供款等優點於一身，可算是坊間最吸引的優惠。買家只要支付樓價10%，並在120天內簽署正式買賣合約，餘下90%按揭直接由發展商提供，而且最長可攤分30年供款。特別之處是，首50個月可享免息供本，只將樓價12.5%分50期還款，每月供款約相等於樓價0.25%。
值得注意的是，發展商早前以公開價單形式推售單位時，免息供款期限只有20個月，而且供款為樓價的0.5%。以一個樓價3,000萬元的單位計，首50個月（4.2年）免息供本，每月供款7.5萬元，比公開發售的月供15萬元，足足少5成。可見發展商因應疫情影響不斷推出優惠吸客。
其次，首50個月免息期後，發展商再提供36個月低息供款，利率P減2.5厘，實質供樓利率2.5厘，比坊間財務公司動輒逾10厘為低。
總之買家由50個月（1,500日）至36個月（1,080日）低息優惠，再加120日成交期，總共享有2,700日即約7.5年的優惠期。根據成交紀錄冊資料顯示，項目近2個月錄得4宗成交，當中3個買家選用「2700日神PLAN」。
另外，愈來愈多項目加入較受歡迎的「先住後付」優惠，例如西九龍WEST PARK上星期推出新優惠，樓價加1蚊，買家大約可以先住後付1年。當然，買方必須負責繳付為該住宅物業提供的任何公共事業服務的所有按金，及在許可期內該住宅物業之管理費、差餉、地租，而且不能出租，相對其他項目可住可租稍遜，但對於一個單幢項目而言算是較罕有的安排。
油塘曦臺上周新增優惠，其中120天現金付款方案，由原本扣減樓價6.5%，增至7%；何文田晟林樓價6%折扣優惠，則延長優惠期。
總括而言，發展商持續擴大優惠，變相減價吸客，對二手樓價構成壓力，相信短期內二手樓市難言成功尋底。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論