2020年樓市格局 將易升難大跌

在我作出實質分析之前，我倒想直接將我的分析結論先寫出來：2020年的樓市格局整體將會是易升難大跌。 現時新冠肺炎疫情未明朗，社會氣氛低迷；2019下半年反送中事件後續衍生的政治問題，都會為樓市帶來極大隱憂。就2020年樓價走勢的分析，我大膽推測兩點，其一是疫情一定會有完結的一天。而香港人有了17年前的沙士經驗，加上現時業主的持貨實力，實在很難再重現因疫情而令到業主恐慌性拋售物業的情境；而政商環境氛圍方面，我也敢大膽地說，政治環境亂，其實並不等同股市或樓市會大瀉。 現時業主 持貨能力極強 其中最重要的因素是香港在經歷近十年的眾多辣招後，包括一系列透過增加印花稅的需求控制以及金管局的按揭成數收緊，均令到現時業主的持貨能力極強。樓價的上落除了受制於供求因素，更重要的是買家及業主對未來樓價估算的一個心理反映，香港人對於97年金融風暴、03年沙士危機、08年金融海嘯，還是歷歷在目，大半業主的持貨心態，都是覺得不應於逆境時胡亂拋售。業主的叫價絲毫也沒有因為現時市場上的疫情恐慌而軟化。 另一個很重要的基本因素，就是香港是一個外向型的經濟體系，香港物業的需求是世界性的，但供應卻是本土性及有限度的。長期求過於供的市場狀況，始於曾蔭權年代，在經歷97年金融風暴後而改變的土地政策。 住宅方面，特首林鄭月娥於2019年施政報告放寬了首置9成按揭，立刻令到一手住宅收飛顯著增加。如果不是11月份發生中大與理大的示威事件，相信市況更會呈V形反彈。這一點對於工商物業的市場，亦都會有一定的附帶效益。因為當愈多首置的名額去買住宅時，就等同多了一批首置的人名被用掉，而當這批人又有閒錢的時候，下一步就自然會尋找一些位置優越、優質的工商廈物業去投資。而這樣就形成住宅需求帶動工商需求的一個購買力循環。 國策鼓勵內企 增港市佔率 第二點就是國策方面，眾所皆知中國政府的其中一項政策，就是要鼓勵國內各大小企業，增加在香港市場的佔有率。所謂市佔率，不外乎主要是金融及地產兩方面，所以大家見到很多全幢的大額買賣，最終的買家都是中資公司。他們因此成為了樓市一個不可忽略的強大潛在購買力。 最後一樣不容忽視的，就是港交所及聯交所的發展野心，而金融市場永遠都跟地產市場是環環相扣的。當每一個大大小小的企業來港，無論是準備上市或成功上市後，他們都會很需要一些優質的商廈作為總部或辦公室，或自置豪宅作為高層員工宿舍。 上述的都是一些基本購買力的因素分析，當考慮完眾多因素後，大家便會明白為何2019下半年，社會如此動盪，但股市及樓市還是沒有大跌。 撰文 : 周佩賢 樂風集團創辦人及主席 欄名 : 專家論市