2019-09-13
經濟日報
古語有云，「物極必反、否極泰來」，意思是指事物發展到一個極端，最終亦會向相反方向轉化，逆境達到極點，就會向順境轉化。
社會活動不絕，貿易爭拗不斷，本地經濟持續下滑，零售總額急速下跌，樓市交投又跌至谷底，各行各業均響起警號，市場亦有利好因素傳出，中美下月重啟貿易談判；而港府亦為對話平台釋出善意，帶動股市出現反彈並重上27000點。
8月二手成交 不足3千宗
整體經濟持續下滑，樓市交投勢必吹淡風，近月二手交投已持續下跌，按土地註冊處紀錄顯示，上月整體二手成交量已跌至不足3,000宗，創近半年新低，加上當中約有400多伙，屬買賣雙方其中一個為相同名字的內部轉讓成交，再者由於有關註冊量主要反映上月市況，因此相信本月註冊量進一步回落至不足2,500宗的低水平。
二手交投急速回落，樓價會否同步出現顯著的調整，在過去而言，隨着成交急速回落，願意入市買家減少，業主自然需要割價求售，不過觀乎近數年間兩次調整市，分別是2015年10月至2016年3月，以及2018年8月至2019年1月，兩次跌市均有共通地方，在這兩次的調整市當中，按月二手交投均一度跌至不足2,000宗成交，較近年每月平均4,000宗二手成交比較，在近兩次跌市中，整體二手成交量急速下跌逾五成。
二手交投急速下跌的同時，在近兩次的調整市中亦有相當相似的地方，兩次調整均為期半年，樓價便會出現輕微反彈，同時間兩次的調整市中，整體樓價的累計跌幅分別為11%及8.9%，換言之在過去兩次的跌市經驗中，當樓價跌幅達一成左右，便會出現低位反彈。樓市調整期已經展開，今次調整期會維持多久，調整幅度又有多少，相信現階段亦無人能知，連串社會事件何時結束，未來會升溫、還是降溫亦無人能知，中美貿易談判會和局收場、還是再起波折，現階段亦難確定。
其實市場上利淡、利好因素向來同時存在，事實上隨着樓價回落，而其間租金又持續上升，個別單位已再次出現供平過租的現象，以天水圍嘉湖山莊的兩房單位為例，個別單位售價已跌破500萬元，按現時六成按揭，年期30年，息率以2.375厘計算，月供僅11,660元，而最新月租亦達12,000元，再次出現供平過租的情況，加上現時供款只有約一半屬於利息，換言之每月一半的供款是儲蓄，推動部分買家考慮入市。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理