樓市「兩低一高」 量穩價整固

還記得在去年8月，美國重啟減息周期之際，當時筆者已預期美國或許會重返十年前的「零息歲月」，香港低息環境維持的同時，加上低通脹、低失業的「三低」下，樓價自然維持高企。 不過想不到經過去年下半年的社會運動以至今年上半年的新冠病毒疫情影響下，樓市「三低」已變成「兩低一高」，成為低息、低通脹，但高失業率的新格局。 無可否認，新冠肺炎仍然在全球肆虐，環球航空業仍處於半停頓狀態，本地零售業仍未度過寒冬，整體經濟復甦仍然存在相當不確定性，按最新公布今年3至5月份失業率升至5.9%，較對上一個月（2至4月）的5.2%，盡管按月升幅已放緩至0.7%，但相信未來失業率仍會繼續上升。 事實上，雖然政府所推出的保就業計劃，已為不少的企業提供援助，但從首階段保就業計劃的反應來看，全港約16萬名僱主申請，只佔合資格僱主的66%，即使扣除實力雄厚的大企業主動放棄申請，但估計仍有不少僱主正考慮進行裁員，所以沒有申請有關計劃，未來失業情況或許仍會持續處於高位。 失業率上升 減價放盤增 幸好雖然失業率持續上升，但低息、低通脹仍然維持，自今年3月美國大幅減息1厘，聯邦利率再次減至0至0.25厘的水平，「零息歲月」重臨，加上新冠肺炎肆虐，令美國經濟大受打擊，甚或有機會出現「負利率」的情況，早前聯儲局會後聲明更已表明，有關接近零息水平，至少維持至2022年底，換言之低息日子還會維持一段長時間。 再者市場仍處於長期低通脹的日子，按政府統計處早前公布最新4月份的綜合消費物業指數按年上升1.9%而已，剔除政府一次性紓困措施，基本通脹率為2.3%，較對上一個月（3月份）的2.6%為低，同時亦較去年同期的2.9%為低，更加是跌至自2018年5月開始的2年新低，相信是未來經濟環境持續不景氣下，目前的低通脹環境或許會維持相當長時間。 整體失業率持續上升，加上社會及政治事件，移民的數字確實有所增加，亦令近期二手市場上減價放售單位亦明顯增加，相信樓市整固期仍會持續一段時間，不過幸好在低息、低通脹的環境持續下，市場仍有一定的剛性需求，而事實上即使近期一、二手交投稍稍放緩，但整體樓市交投仍然相當活躍，整體而言在現時樓市「兩低一高」格局下，相信未來樓市會維持量穩價整固。 撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理