2020-02-24
明報
【明報專訊】最近疫情肆虐，不少讀者問我意見，大灣區樓價會否因為這場災難而出現大跌市，讓大家有機會趁低入貨。在解答前，大家可先了解十多年前SARS前後的樓市狀况。
先說香港，在SARS出現前，樓價在亞洲金融風暴和「八萬五」建屋計劃雙重夾擊下跌逾一半，SARS出現後將樓市進一步推低，但SARS過後，香港樓市升得何其厲害，甚至大幅超越SARS之前。
SARS後中港樓價迅即反彈
至於內地方面，從1997年金融風暴開始，以至2003年SARS爆發期間，全國平均樓價也沒有大幅下滑，甚至由2003年的每平方米2250元（人民幣•下同）升至2004年的2360元，受影響的也只是疫情較嚴重的幾個城市，其他城市的樓價不但不受影響，甚至出現持續攀升的趨勢，如上海在2003至04年間，平均每方米樓價由4200元，上升至6100元。
至於廣東省屬於SARS重災區，其中廣州市的樓價，更於2003年跌至10年歷史新低，當時每方米3500元。不過一年後已迅即反彈至4800元，之後每年更節節上升，樓價愈來愈貴。
所以筆者認為，有了當年SARS的經驗，香港樓市在今次疫情再度出現恐慌性拋售的機會不大，因為大家都認為疫症總有過去的一天，不少業主覺得自己手上的物業依然值錢，無必要低價沽售，筆者身邊更不乏朋友說正待時機低價入貨。既然那麼多人不認為樓市會一沉不起，那又怎可能出現恐慌拋售呢？
至於內地情况也是一樣，如果此次武漢疫情在短期內能得到遏止，那麼各地樓價所受的影響不會太大，疫情只是讓購買力延後而已，並不是讓需求消失；要是疫情影響時間過長，那麼確實對樓價影響很大，料交易量將會下跌，經濟雪上加霜，購買力不足，長期對樓價不利；但值得注意的是，在這種情况下，調控措施不會更嚴，只會更鬆！
那麼，這意味着今後全國各城市樓價會因為這次疫情長短而出現全線上漲或下調？那我又不認為這樣，我們要看的是每個城市的發展情况、樓市基本面及政策安排，哪些城市本身有上漲動力，哪些城市有利好因素，這才是決定每個城市未來樓價升勢的關鍵因素！而筆者對國家短期內戰勝疫症充滿信心，主要是看到中國為抗擊疫情確實付出了巨大努力。
是時候趁調整物色一手樓
若只針對內地一手樓來看，會否出現價格調整呢？筆者則認為機會是有的。疫症期間，不少發展商都被迫停售樓盤，他們或有機會出現套現壓力，需要加快賣樓以達至資金回籠，但減價多少則要視乎疫情維持多久。要是去到五、六月才能遏止的話，相信很多發展商所面對的資金壓力會頗大，為了維持資金流，就不得不以較大幅度調整樓價以達促銷目的。所以，如還未在大灣區置業的，便可趁一手樓盤價格出現調整而買貨。
[沈永年 大灣區樓市解碼]