層樓「一開二」 博身家升值

今日唐榮來說說故事，有家庭客自住單位樓價由300萬升至900餘萬元，業主欲伺機一層樓變兩層樓，博身家升值。 一筆過購另一個單位 作收租 上述所言為一個一家3口（父母加女兒）家庭，女兒為專業人士，收入不俗，自住單位樓價由300萬升到900餘萬元，月供約1.2萬元。父母想900萬賣層樓予女兒，等女兒接棒負責供樓。然而父母依舊與女兒一齊住，即生活上沒有任何改變。然後將套現出來的資金，購入另一個單位，再將單位出租。變相多了一個單位，一個自住，另一個收租。 據悉，該層樓是父親一個人名義，且已屆退休之年，父親有這個構思，全因為自住單位升幅可觀，若以市價沽出單位，至少套現約600餘萬元，套現後可一筆過購入另一個單位，然後作長線收租，所賺取的租金作為日後生活使費，又或是補貼女兒供樓。 若父親乾脆沽出單位，賣樓後又要搵樓住。若單位沽予女兒，有後路，不用搵屋搬的煩惱，依舊與女兒一齊住。然而最大分別，就是單位供款有變，昔日月供1.2萬元。單位轉售予女兒後，由女兒供樓，以樓價900萬元計算，8成按揭，分30年，以利率2.2厘計算，每月供款約3.1萬元，當然女兒是有足夠能力供款。 另一個方案，父親可將自住單位加按套現再買，至於能否加按600萬元，就要與銀行商討，最大關鍵是父親快將退休，銀行會相對審慎以評估其還款能力。與此同時，轉按套現，能套取的資金亦可能有限。 物業一開二，一般做法是把聯名物業甩名兼加按，套取首期給甩名一方以首置身份買另一個單位。不過，上述個案層樓是父親一個人名義，所以不涉及甩名自製首置身份，他的如意算盤是想層樓一開二，博身家升值。 無人會保證樓價長升 慎評風險 近大半年社會事件持續，過去短短個半月，二手樓市恍如過山車，又上又落，交投量由熾熱至回歸平淡。買樓是長線投資，無人會保證樓價長升，要小心評估風險。亦有人建議把現有物業加按，資金可以投入股票市場，出租自住細單位，做「雙租族」，再承租大單位，就可達到投資及改善居住空間的雙贏局面。 事實上，一開二若是要租金支持，在升市或跌市均是加倍受益或受損；面對跌市之時，除了樓價將會下跌，租金也可能跟隨下滑，甚至出現未能租出的情況，嚴重的話，會出現斷供，又或是破產。又試舉一例，有子女在高價買樓，首期由父母加按自住單位給予子女作首期，骨牌效應下，面對跌市，除子女受累外，其父母亦有受損，可謂雙重損失。 撰文 : 唐榮