2019-12-09
經濟日報
資深投資者葉景強（King Sir）認為，低息環境持續、資金充裕及土地供應短缺，3大元素令樓市長遠仍樂觀。如社會局勢回復平靜，樓市會出現反彈，但今次反彈力度會較弱。
現時樓價走勢反覆，雖然10月中施政報告中放寬首置按揭，曾一度令樓市轉旺，但其後社會出現暴力衝突，向樓市倒了一盆冷水，根據中原城市領先指數（CCL），最新報179.88點，按周跌0.8%。
葉景強認為，短期而言有數個因素令樓市難以樂觀，除了中美貿易戰外，還有本港社會事件，經濟轉差，相信明年3、4月的發表的數據便會反映，預計屆時會是本港經濟最壞的時刻。
美明年或再QE 土地供應短缺
不過他認為從長線來看，毋須看得太負面。現時環球仍繼續放水，「歐央行每月買債200億歐元，內地央行早前亦降準，釋放9,000億人民幣資金，美國自14年開始縮表，但最近亦開始買短債，均令市場流動性增加，加上美國經濟數據表現反覆，並非一面倒向上，隨時明年首季美國便重推QE，整體環球大氣候都是傾向量化寬鬆，增加市場流動性，降低借貸成本，本港息口會維持低企。」他說。
「當踏入2022至2023年，無論是公營抑或私營房屋，都會出現短缺，明日大嶼、新界東北，最快要8至10年才有望供應市場，充滿太多不確定性。現時土地供應不足，尤其是市區，新界白石角、日出康城亦已賣得七七八八，撇除地盤細的單幢樓，大規模的用地實在不足。」
「加上現時金融體系穩健，沒有過度借貸，而物業市場亦以用家為主，持貨能力較強，低息環境仍持續，不同97般有大量炒家，加上當時息率高達11厘，實在不可同日而語。」
故此他認為從長遠而言，本港仍有不少利好因素，包括環球資金充裕，低息環境持續，土地供應不足加上置業需求大，令本港樓價難大跌。
經濟轉差 樓市反彈力度受壓
對於政府早前放寬按揭保險上限，他贊同政策的方向，「樓價近年以倍數上升，現時9成按揭由400萬上限調升1倍至800萬元，仍屬合理，現時市場有不少專業人士，有供款能力，但未必有足夠首期買樓，400萬以下的舊樓未必能吸引他們，但當放寬至600萬至1,000萬仍能造高成數按揭，令選擇增加，增加他們入市意慾。」而措施會帶動需求，為市場累積購買力，當局勢回復平靜後，樓市便會反彈。
「但今次反彈力度會較上一、兩次為低，這是因為今次經濟表現轉差，明年的失業率或會攀升得很急，加上局勢動盪，有人打算移民，會遏抑今次的反彈力度，相信購買力會慢慢滲出來，樓價不會因局勢平穩而急升。」
從投資角度而言，他不建議買納米樓，以往因為按揭所限，發展商因應銀碼而製造更多納米樓，但始終不適合家庭居住，而呎價又太貴，加上放寬按保上限下，400萬以下單位需求會減，未來納米樓會升得慢跌得快，而市場會追捧600萬至1,000萬元的單位。
地區方面，他比較看好東九龍，因為區內有較成熟的商業規劃，又有商場等基建配套。
作者、責任編輯：梁振鋒