2019-12-09
明報
【明報專訊】香港的動亂已持續了半年，樓價一度下跌，後來，特區政府推出九成按揭保險計劃之後，樓價又上升，但是，動亂持續不息，不少人依然擔心樓價還會繼續下跌。不過，如果我們觀察香港的地產股，可以清楚地發現，本地地產股在今年8月過後，股價已開始反覆回升，一浪一浪的上升，最壞的情况應該已經過去了。
由年初至今，也有數隻本地地產股股價是上升的，四大地產股中，只有長實（1113）目前的股價比今年初低，而恒基地產（0012）、新鴻基地產（0016）及新世界發展（0017）目前的股價仍比今年初高，而二線地產股中，嘉華國際（0173）表現就非常好，目前股價比今年初高許多，有超過兩成的升幅，對嘉國這類中型地產股來說，能成功推出一個新盤，獲取的利潤比例便相當驚人，嘉國是一隻市值百億元的股份，近日推出啟德新盤嘉峯匯，賣清光的話，收入可能已經超過100億元，而土地是數年前較低價時買入，毛利率極高。
嘉國一個新盤 已等於整家公司市值
實際上，大型地產商的毛利率也很高，只是大型地產商在過去許多年，已逐漸增持收租的商業物業，而香港社會動亂，打擊最大的就是商場的租金收入，從而影響了大地產商的利潤。
不過，既然股價由高位往下調整也有相當幅度，已算是反映了這個現象，而且，一般投資者都相信，香港的動亂不會是無窮無盡。因此，商場租金收入下降應該也是短時間的事，社會動亂的焦點之一是港鐵（0066）發盈警，但股價之後一日不跌反升，說明了投資者認為社會動亂最壞的情况已經過去，現在反而是趁低吸納的時機。
歷史經驗告訢我們，股價往往走在實體經濟之前，地產股的股價也往往走在樓價之前。目前，本地地產股在今年8月已算是見了底，與整體恒指走勢相近，由此推算，本地樓價也很可能會在短期內見底。
當然，所謂見底並非一路回升，看看過去幾個月，地產股股價的回升也是一浪一浪的上升，有升亦有跌，只是升多跌少，使到股價能反覆上升，高於今年8月的低位。
實際上，社會動亂對商場的價值影響比較大，對住宅的價格影響相當小，中原城市領先指數最高報179.88，與今年7月初的最高點190.48只相差11%，本地地產股股價與今年3、4月份的高位比較，普遍相差20%至30%，這也說明了股市的反應會比實際情况大，從價值投資的角度來看，本地地產股是跌過頭了，有長遠投資的價值。
長遠價值顯現 8月之後拒絕再跌
香港社會動亂仍未停息，為什麼本地地產股卻能在今年8月之後反覆向上？相信其中一個理由就是不少投資者開始發覺本地地產股超值，而且有派息能力，股息率也有吸引力，就開始吸引長期投資者進場，也吸引一些想撈底的短炒者進場。
大學教授
[曾淵滄 滄海明珠]