2019-12-09
明報
【明報專訊】西九高鐵站上蓋商業地為本年度的焦點地皮，估值一度過千億，最終以約422億元批出，銀碼雖仍屬歷史新高，但每呎樓面地價1.3萬元計，僅與啟德新發展區地皮相若。
政府近年標售多幅市區商業地，其中，2017年中環美利道商業地以232.8億元批出，每呎樓面地價高逾5萬元，至今仍是最高紀錄；即使是啟德新發展區的商業地，地價亦絕不「輸蝕」，其中兩幅分別於2017年及2019年中以逾246億及111億元批出，每呎樓面地價同約1.28萬元，不過後者因近期社會遊行示威及經濟不穩，最終未有完成交易。
相比之下，是次西九高鐵站上蓋商業地的每呎樓面地價，只是重返兩年多前啟德用地水平。然而，若以其所在的地理位置、享有的景觀、交通及配套而言，均遠遠優於啟德地塊，而且項目可興建甲級寫字樓、五星級酒店及商場，如此「級數」為何最後只接獲3份標書，成為過去8年來反應最淡的商業地？成交呎價亦比預期中低呢？
賣地項目涉資龐大欠競爭
分析其中一個因素是條款規定項目不可以分拆出售，即除非全幢出售，不然只能作長線投資；其次，項目規模與涉及投資額龐大，就以地價422億元計算，連同建造費、利息等保守估計需額外200億至300億元，總投資額至少700億元，資金龐大、回報期需時往往超過20年，試問又有多少發展商具備足夠財力參與呢？
回想中環地標之一的交易廣場，早於上世紀八十年代由置地以約47億元高價向港府投得，佔地14.4萬平方呎，屬當時全港規模最大的商廈項目，總投資額高達80億元，惟同年地產市道急轉直下，發展商最終需出售旗下不少物業套現，以應付所需資金流，交易廣場發展計劃分兩期進行，甫落成已成為中區甲廈指標，寫字樓租金於回歸前已創下110元紀錄，並持續多年成為本港最高租金甲級商廈。
筆者認為，此類單一「巨無霸」地皮，由於涉及投資額龐大，往往傾斜個別具財力的大型發展商，即使是合組財團也需是實力雄厚，中小型發展商無法參與，當市况出現變化時，融資風險及壓力大大提高。若然政府可考慮將此類項目「一開二」，既可減低風險，亦可增加財團間的競爭及出價的積極性，未嘗不可。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]