2020-06-17
經濟日報
港區國安法設立後，中美角力升溫，有外資大行借題發揮，認為會有大量外籍人士因而賣樓回祖家，對香港樓價構成一定衝擊。其實，近年外籍客佔樓市比例遠不及內地客多，市場應該更應留意內地客蝕讓沽貨對樓價的衝擊。
匯璽2房1140萬沽 兩年蝕414萬
在政府推出買家印花稅前，內地客入市本港豪宅比例高達2成，雖然近年內地客入市個案有所回落，但是受新冠肺炎疫情影響，內地客資金鏈明顯出現問題，早年入市的個案，近日則出現內地客蝕讓賣樓，或者淪為銀主盤的個案，對樓市走勢構成影響。
例如一組內地客2018年先後購入逾10個單位，惟近日資金鏈斷裂，先後多個單位淪為銀主盤，包括南昌站匯璽、北角柏蔚山及天后柏傲山。其中南昌站的匯璽II第5B座中層K室，面積468平方呎，屬2房間隔，以約1,140萬元沽出，較2018年購入價1,554萬元計，短短2年間帳面蒸發414萬元，期內貶值約27%。
匯璽二手買賣並不活躍，根據中原地產網上資料顯示，近半年僅18宗二手交易，當中只有3宗出現帳面蝕讓，以上述內地客蝕讓最明顯。土地註冊處資料顯示，上址造價屬匯璽5B座K室最平，新造價比最低層的6樓K室平50萬；比樓價低1層的K室，平110萬或8.8%，可見內地客沽貨某程度可以拖低樓價。
其次，內地客另一個問題是習慣把物業當成抵押品不斷加按套現，往往因而淪為銀主盤。例如何文田天鑄6座高層4房單位，實用面積2,018平方呎，內地客2015年以9,337萬元購入，2017年開始向財務公司加按，至2018年中一共加按3次，共貸款1.2億元。以財務公司借貸年期一般15年、年息20厘計，每月利息達200萬元。最終該內地客上周以約8,388萬元沽出單位，持貨5年帳面損失949萬元。
據悉，同一內地客尚持有壽臣山Shouson Peak一幢洋房，去年4月向財務公司加按借貸3.3億元，每月利息高達550萬元。
有財務公司負責人透露，近年內地客加按情況相當普遍，因為內地客在內地私人信貸息率同樣20厘或以上，他們相對接受財務公司高息短期借貸。對於有財務公司借貸額比樓價高，他認為是財務公司主要相信借貸人背景實力，而非單單評估物業估價，所以銀主低價沽出單位並不代表銀行或財務公司有損失，但對於屋苑樓價走勢則有一定損害，因為其他銀行會計算蝕讓單位作為日後估價的參考。
根據經絡按揭統計資料顯示，今年首5月透過財務公司進行按揭的個案約1,684宗，較去年同期下跌43%，但今年透過財務公司進行按揭的比率達5.9%，與去年一樣，可見財務按揭佔比持續高企。
撰文 : 唐榮